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不動産売却時の固定資産税評価額とは？計算方法やその他の土地評価額についても解説
2022-07-26
- この記事のハイライト
- ●固定資産税評価額から不動産売却における相場の目安を知ることができる
- ●固定資産税評価額は納税通知書で確認できる
- ●固定資産税評価額以外に4種類の土地評価額がある
不動産売却時に気になるのは、この不動産がどの程度の価格で売却できるか、ということではないでしょうか。
売却相場の調査には、一般的に不動産ポータルサイト・レインズマーケットインフォメーションなどの活用が思い浮かびます。
一方で、固定資産税評価額からも、売却相場を計算できることをご存じでしたか？
この記事では、固定資産税評価額とはなにか、その計算方法や不動産売却相場の関係性、固定資産税評価額以外の土地評価額についても解説します。
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固定資産税評価額とは何か？
マイホームを所有していると毎年掛かるのが固定資産税です。
固定資産税の計算のもとになるのが、固定資産税評価額の役割になります。
固定資産税評価額の決め方は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定しています。
評価額は、土地については公示地価などの70％程度、建物については建築費の50～70％程度です。
固定資産税評価額は、土地の評価を表す「一物四価」の一つで、固定資産税の他に都市計画税・不動産取得税・登録免許税の税額計算の基準となっています。
なお、固定資産税評価額は、所在する市町村が3年毎に評価替えを行っています。
したがって、固定資産税などの金額は3年に1回変更となるのです。
固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額を確認するには、以下３つの方法があります。
固定資産税課税明細書を確認
現在所有している不動産の固定資産税評価額を直ぐに知る方法としては、毎年5月ころに自治体から送付される「納税通知書」があります。
ここに同封されているのが、固定資産税課税明細書です。
課税明細書内の「価格」という欄に記載されているのが、固定資産税評価額となります。
固定資産税評価証明書を確認
固定資産税評価証明書は、不動産が所在する自治体の役所で入手できます。
この書類を入手する際には、300円～400円の手数料、本人確認書類、役所に備え付けられている申請書が必要になります。
また、郵送で申請を行い、取り寄せることも可能です。
固定資産課税台帳を閲覧
固定資産課税台帳の閲覧でも、固定資産税評価額を確認できます。
固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる家屋や土地の所有者や所在地・価格などが記載された帳簿です。
この帳簿は、自治体の役所で閲覧ができます。
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固定資産税評価額から計算できるもの
固定資産税評価額から計算できるものは、下記になります。
各々について解説していきます。
固定資産税
固定資産税とは、不動産を所有する方に対し毎年課税される税金となります。
1月1日現在に所有している個人や法人に、毎年5月ごろ自治体の役所から納税通知書が送付されます。
固定資産税の計算方法は、下記のとおりです。
課税標準（固定資産税評価額）×1.4％
なお、固定資産税の税率は、原則1.4％が標準税率となっていますが、自治体により異なる税率を定めることも可能です。
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域内に不動産を所有する方に課税される税金となります。
都市計画税の計算方法は、下記のとおりです。
課税標準（固定資産税評価額）×0.3％
なお、都市計画税は0.3％が制限税率となりますが、税率を0.2％台で設定している自治体もあります。
登録免許税
登録免許税とは、個人が土地や建物を建築もしくは購入したときにおこなう登記時に課税される税金です。
登録免許税は、登記の申請時に納付します。
なお、登録免許税の計算方法は、下記のとおりです。
中古住宅の場合・・移転登記
新築住宅の場合、土地の移転登記に固定資産税評価額が用いられます。
相続・贈与の場合・・建物と土地
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を売買・贈与したときに一度だけ課税される税金です。
不動産取得税は、その建物が新築された時期により控除額（最大1,200万円）が設定されています。
なお、不動産取得税の計算方法は、下記のとおりです。
課税標準（固定資産税評価額）×1/2×3％
課税標準を1/2、税率の軽減（本来は４％）は令和6年（2024年）3月31日までの措置となっています。
土地の売却相場
固定資産税評価額から、不動産売却の相場を計算できます。
計算式は下記のとおりです。
売却相場の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
固定資産税評価額は、公示地価のおおよそ70％に設定されていることと、実勢価格との補正で公示地価の1.1倍としています。
上記計算式により不動産売却相場の目安が計算できます。
たとえば、固定資産税評価額1,000万円の土地を売却したいと考えていたとします。
査定を受ける前にご自身で、不動産売却相場を知りたい場合、下記の計算をすれば、おおよその目安がわかります。
1,000万円÷0.7×1.1＝1,571万4,285円
以上の計算式から、土地の売却相場の目安は、約1,571万円となります。
ただし、あくまで目安ですので、実際の不動産売却価格は、不動産会社への査定がおすすめです。
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固定資産税評価額以外の土地評価額について
ここでは、固定資産税評価額以外の土地評価額についてご説明します。
固定資産税評価額以外に、下記の4種類の土地評価額があります。
公示地価
公示地価は、公示価格ともいい、毎年1月1日時点の地価を国土交通省の土地鑑定委員会が公表した土地の価格で、２人以上の不動産鑑定士が鑑定した結果から決定されます。
基準地価
基準地価とは、各都道府県が毎年7月1日時点の基準地の1㎡あたりの価格を判定するもので、土地取引の目安となるものです。
路線価
路線価は、毎年1月1日時点の主要な道路に面した1㎡あたりの価額のことで、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
実勢価格
実勢価格は、実際に不動産取引が成立したときの価格のことで、一般的にも馴染みが深いでしょう。
不動産売却の際には、売主や買主のそれぞれの希望価格がありますが、最終的に取引がおこなわれた金額が実勢価格です。
たとえばある不動産物件を5,000万円で売却したい売主と、4,000万円で買いたい買主がいたとして、取引の結果4,500万円で売買契約が成立した場合は4,500万円が実勢価格となります。
一般的に、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度となっているため、固定資産税評価額がわかれば、おおよその実勢価格の見当をつけることができます。
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まとめ
固定資産税評価額は納税通知書で確認できます。
固定資産税評価額は公示地価に70％を乗じた数字であるため、売却したい不動産の相場を計算することができます。
ただし、あくまで目安となるため、実際の不動産売却価格を知りたい場合は、不動産会社への査定がおすすめといえるでしょう。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で不動産売却をお考えの方は、私たち「ハウスドゥ!宇部店」にお気軽にご相談ください。
売却のプロが真摯にサポートし、不動産売却を成功に導くお手伝いをさせていただきます。
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