不動産売却における譲渡所得税とは？その他の税金や確定申告について解説

「不動産売却をしたら所得税はどうなるのだろう」「確定申告をしなければいけないのだろうか」など、不動産売却前にお悩みの方は少なくありません。
不動産売却では、得られた利益に対して譲渡所得税が課される他、いくつかの税金の支払い義務が発生します。
ここでは、不動産売却に際した譲渡所得税やその他の税金、また、確定申告についてご説明します。
山口県宇部市や山陽小野田市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、ここでは不動産を売却して得た利益に対して課される税金の総称です。
売却代金そのものに税金がかかるわけではないため、売却による利益がいくらかを計算する必要があります。

譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税

譲渡所得税は、所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税は、売却したときに支払うのではなく、売却した翌年に支払います。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興支援のために納めるもので、2037年まで、所得税の2.1%が課されます。
譲渡所得税を算出するためには、まず売却によって得た利益「譲渡所得」がいくらかを以下のように計算します。
譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用
取得費とは、その不動産を購入した際に支払った金額のことです。
相続により手に入れた不動産の場合は、元の持ち主が購入時に支払った金額から、時間の経過とともに下がる価値「減価償却費」を差し引いて取得費とします。
譲渡費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料など、売却にかかった費用のことです。
このように計算した譲渡所得が0円以下であれば、譲渡所得税は課されません。

控除を差し引いて計算

不動産の譲渡所得には特別控除が受けられる可能性があります。
条件に当てはまれば控除が適用でき、譲渡所得額が減ることで、税金の負担が軽くなります。
売却の際には、対象となる控除がないか、しっかり確認しましょう。
受けられる控除を差し引いても譲渡所得がプラスとなった場合は、既定の税率をかけて税金を計算します。

所有期間によって変わる税率

不動産売却をした年の1月1日時点での物件の所有年数によって、税率が異なるため注意が必要です。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得としてみなされ、税率は以下のようになります。

• 長期譲渡所得の税率：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
• 短期譲渡所得の税率：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

不動産売却において課される譲渡所得税以外の税金

不動産売却では、譲渡所得税以外にも、いくつかの税金がかかります。

印紙税

契約書を作成する際、記載されている金額に応じて課される税金が印紙税です。
契約金額が高いほど、以下のように印紙税も高くなります。

• 契約金額100万円超から500万円以下：印紙税2,000円
• 契約金額500万円超から1,000万円以下：印紙税1万円
• 契約金額1,000万円超から5,000万円以下：印紙税2万円

なお、電子契約による場合は、印紙税は課されません。

登録免許税

登録免許税とは、不動産売却の際に、登記上の名義を変更するときに必要な税金です。
売却によって所有者を買主に変更するため登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
通常、売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記のための費用です。
抵当権とは、住宅ローンを契約する際に、お金を貸してくれる金融機関によって設定されるものです。
抵当権があることで、返済が滞った場合に、金融機関は不動産を差し押さえ、競売にかけて貸したお金を回収できます。
売却金額などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから物件の引き渡しがおこなえるようになります。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物は別と考えられるため、土地が1つ、建物が1つであれば、2,000円の登録免許税が必要です。

消費税

不動産売却に関連して支払う、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬には消費税が課されます。
仲介手数料は売却金額によって以下のように上限が定められています。

• 売却金額200万円未満の仲介手数料：売却額×5%
• 売却金額200万円以上400万円未満の仲介手数料：売却額×4%＋2万円
• 売却金額400万円以上の仲介手数料：売却額×3%＋6万円

このような仲介手数料に消費税率10%をかけたものが、納める消費税です。
通常の買い物と同じように、代金を支払う際に上乗せして渡します。
司法書士に支払う報酬にも同様に消費税がかかります。

不動産売却で所得税などの節税には確定申告が必要？

不動産売却をすると、絶対に確定申告が必要なわけではありません。
しかし、不動産売却により利益が出た場合や、控除を利用する場合などは確定申告が必要なため、確定申告の手続きをする方は多いでしょう。
ここでは、不動産売却に関連する確定申告についてご説明します。

確定申告の時期

確定申告は、毎年決められた時期におこないます。
前年の所得などについて、毎年2月中旬から3月中旬におこない、そのときの住所を管轄する税務署で申告します。
会社員であれば、会社が社員の分をまとめて年末調整してくれるため、自分で確定申告をしたことがない方も珍しくありません。
しかし、不動産売却で利益を得た場合などは、確定申告を自分でおこなう必要があります。

不動産売却により確定申告が必要なケース

不動産売却において、以下の場合は確定申告が必要です。

• 譲渡所得が発生した
• 不動産売却に関する控除を受ける
• 損益通算を希望する

不動産売却で譲渡所得が発生し、譲渡所得税の支払いが求められるケースでは、確定申告が必要です。
また、控除を受けるためにも確定申告が必要なため、控除を受ければ税金の支払いが必要ない場合でも、確定申告をしなければいけません。
さらに、不動産売却により損失が出た場合でも、確定申告が必要なことがあります。
出た損失の分を、通常の給与所得などから差し引くことで、所得税が節税できる損益通算を希望する場合も、確定申告をします。

不動産売却をしても確定申告が不要なケース

不動産売却による譲渡所得が出ず、控除を受けず、損益通算も希望しない場合は、確定申告が不要です。
しかし、税務署は不動産売却をした事実を把握しているため、確定申告をしなければ「お尋ね」と呼ばれるハガキが届きます。
本当に譲渡所得がないかを確認するためのものなので、必要事項を記入し、返送すれば問題ありません。

確定申告の方法

確定申告は自分でおこなう方法と、税理士に依頼する方法があります。
自分でおこなう場合は、税務署に出向いて必要書類を提出する方法の他に、インターネット上でおこなう方法もあります。
それが難しいと感じる方や、間違えないか不安な方、忙しい方は税理士に依頼すると良いでしょう。
税理士に依頼する場合は、およそ10万円から20万円の費用がかかります。

まとめ

不動産売却における譲渡所得税やその他の税金、また、確定申告についてご説明しました。
不動産売却により大きな利益を得た場合は、譲渡所得税も高額になる場合がありますが、控除などを活用することで節税も可能です。
わたくしども「ハウスドゥ！宇部店」は、山口県宇部市や山陽小野田市で不動産売却を多数取り扱っております。
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