不動産売却の際に気になる心理的瑕疵とは？物件への影響と告知義務について

2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
その結果、改めて心理的瑕疵や告知義務について注目が集まっています。
不動産における心理的瑕疵と売却への影響について解説しますので、宇部市や山陽小野田市で不動産売却しようとしている方は確認してみてください。

不動産売却で気になる心理的瑕疵とは

不動産における心理的瑕疵とはどういうものなのでしょうか。

心理的瑕疵とは

そもそも心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」と読みます。
不動産で瑕疵というと、建物の欠陥のことや、瑕疵が見つかった場合に保険で対応する瑕疵担保責任保険が思い浮かぶでしょう。
法改正されて、最近では瑕疵担保責任が契約不適合責任という言葉に変わりましたが、不動産取引において瑕疵は切っても切れないものです。
物理的瑕疵とは違う不動産の心理的瑕疵とは、その物件の購入や生活するにおいて人間が心理的に嫌だと感じる、嫌悪感を抱いてしまう恐れがあるということです。

心理的瑕疵の具体例とは

心理的瑕疵の具体例は案外幅広いものです。
まず、自殺、他殺、事故死、孤独死など人の死にまつわることが物件内で発生したら心理的瑕疵に該当します。
ここでは病死や誤嚥（ごえん）により食べ物を喉に詰まらせるなどは自然死として扱われ、心理的瑕疵には該当しません。
しかしながら、自然死だとしてもそれが孤独死で、死後日数が経過してしまい、遺体が腐敗して特殊清掃が必要な状況になると、心理的瑕疵といえるでしょう。
以上のような心理的瑕疵がある物件のことを事故物件と呼びます。
この他には不動産の付近にお墓や火葬場や心霊スポットがある、騒音や悪臭がする施設がある、暴力団の事務所や組員が近くに住んでいるというのも心理的瑕疵といえます。
近隣に迷惑住民が住んでいることや、昨今問題とされている犬猫の多頭飼育崩壊住宅やゴミ屋敷が隣地にあるということも心理的瑕疵となるでしょう。
これらは総じて告知事項として扱われ、不動産売却の契約時に買主に伝える必要があります。
伝えないと契約が解約になったり損害賠償を請求される恐れもあるので、心理的瑕疵と告知事項について、不動産売却を検討しているのならばしっかりと把握しておきましょう。

心理的瑕疵が不動産の売却に与える影響

心理的瑕疵は不動産売却においてどのような影響を与えるのでしょうか。

心理的瑕疵がある物件の金額は安くなる？

一般的に何らかの欠陥がある商品は、欠陥がない商品と比べたときに安くなるのは当然のことですが、不動産における心理的瑕疵も同様の考え方をします。
もし、心理的瑕疵がある物件とない物件が販売されていて、同じ価格だとしたら、心理的瑕疵のない物件を購入するでしょう。
ですから基本的に心理的瑕疵がある物件、特に事故物件は相場が下がります。
ただし、それは建物内で事件・事故があったうえでその建物をそのまま売却しようとした場合で、建物を取り壊して土地で売却するときには異なります。
しかしながら、建物を解体したとしても事故物件であることに変わりはなく、告知義務は残りますし、価格への影響も出ると考えたほうが良いでしょう。

事件内容によって価格への影響は変わる

心理的瑕疵の影響で相場より不動産売却の金額は下がりますが、事件の内容によって下がる金額の割合は変わります。
一般的な目安として自殺や孤独死があった物件は3割、他殺物件は5割ほど相場より差し引いて価格検討する必要があるでしょう。
また、事件があってから経過した年数によっても割合は変わるといわれています。
事件内容での割引については明確な決まりはなく、3割や5割の値引きも一般的な目安でしかありません。
心理的瑕疵は人によって受け止め方が違うので、そこまで金額を下げなくても買主が見つかることもあります。
心理的瑕疵のある事故物件だから売却金額を相場より絶対に下げる必要はないので、現在の状況や事件が起きた時期などによって検討しましょう。
不動産売却するときは、不動産会社へ査定を依頼しますが、査定時にも物件の心理的瑕疵については必ず伝えてください。
人の死に関することは非常にデリケートなため、不動産会社がする調査で物件での心理的瑕疵の有無に調べてたどり着くことは難しいでしょう。
インターネット上での事故物件の情報を取り扱っているサイトもありますが、その真偽は分かりません。
ですから、査定の段階で不動産会社に事故物件で心理的瑕疵があることを伝えましょう。
心理的瑕疵の内容によって不動産会社が価格を検討しますので、査定額を基に売却価格を決定するのが良いでしょう。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは

心理的瑕疵のある不動産で重要な告知義務についてご説明します。

告知義務とは何か

事故や事件が起きた、心理的瑕疵がある物件の場合、不動産売却の際には、売主が心理的瑕疵について不動産会社や買主にきちんと伝える必要があります。
そうした売主が告知事項を伝える義務を告知義務といいます。
告知義務を怠ると、後で買主が事件や事故の事実を知ったときに、契約の解除や損害賠償の請求をされてしまうこともあります。
伝えるべき内容は、自然死以外の理由にて建物内で人が亡くなった場合や、自然死でも特殊清掃をした場合です。
自然死だとしても、買主や不動産会社が売主に確認を取った場合には告知する必要があります。
また、買主が不動産購入にて告知の有無を重要な判断材料にしていて、検討に影響を与える場合にも告知するべきです。
ただし、実際の不動産取引の現場で心理的瑕疵を伝えない、または不動産会社が確認しないということは考えづらいでしょう。
なぜなら近年の不動産売買契約前に確認する物件の「状況報告書」内には事件・事故の有無について確認欄があるためです。
心理的瑕疵がある場合には、いずれにしても伝えるようにすることが望ましいでしょう。

告知義務はいつまで残る？

今までの不動産取引では告知の具体的な期日や期間は明言されておらず、非常に曖昧な状態でした。
それを明確にするべく、2021年10月に策定された国土交通省のガイドラインでは、おおよそ3年が経過したら告知しなくても良いとされています。
どのような死因で心理的瑕疵になったのかも問わずおおよそ3年で、それ以降は告知する必要はありません。
ただし、買主や不動産会社が物件内で人が亡くなっているかどうか確認したときは伝える必要があります。
告知義務がないからと言って伝えないのは虚偽になり、もし後から買主が心理的瑕疵に気がついた場合には責任を問われることもあります。
トラブルを未然に防ぐためにも聞かれたら必ず答えるようにしましょう。

まとめ

物件内で病死や自然死以外の理由で人が亡くなっていたり、自然死でも特殊清掃が必要になる状況や、近隣に嫌悪施設があるときに心理的瑕疵があるといわれます。
心理的瑕疵がある物件は一般的な売却相場より売却金額が下がりますが、事件内容によって下がり方は変わるでしょう。
国土交通省が策定したガイドラインでは自然死に対して告知義務はなく、自然死以外ではおおよそ3年を目安として告知義務がなくなるとしています。
しかしながら、不動産会社や買主から確認された場合には、人が亡くなった事実をきちんと伝えましょう。
もし、山口県宇部市や山陽小野田市で事故物件など心理的瑕疵がある物件を所有していてお困りの方は、ハウスドゥ!宇部店までご相談ください。