不動産売却後に確定申告が必要なケースは？必要書類と申告・納税期間を解説

不動産売却後に確定申告が必要なケースがあります。
不動産売却により利益を得た方、または不動産売却により損失が生じた方です。
必要な確定申告をしなかった場合には、罰金が課されたり、税金を余分に支払うことになったりするため注意しましょう。
そこで今回は、山口県宇部市・山陽小野田市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却後におこなう確定申告とは何か、その必要書類や申告期間、納税時期について解説します。

確定申告とは？不動産売却後に確定申告が必要なケースを解説

そもそも確定申告とは何か、また不動産売却後に確定申告が必要なケースとはどのようなときなのかを確認しておきましょう。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）に得た所得金額に対する税額を計算し、翌年の申告期間に税務署へ申告・納税する手続きのことです。
一般的なサラリーマンの場合、会社側が年末調整をおこなうことで手続きされますが、不動産の売却益など給与以外の所得があった場合にはご自身で確定申告をする必要があります。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは、次のケースです。
なお、以下に当てはまらないケースでは確定申告は不要となります。

• 不動産売却により売却益が発生し、税金を支払う必要がある
• 不動産売却により損失が発生し、損失額分の税金の控除を受けたい

それぞれのケースを解説します。
ケース①不動産売却により売却益が発生し、税金を支払う必要がある
不動産売却により売却益が発生した場合には、確定申告をする必要があります。
不動産売却により発生した売却益は「譲渡所得」といい、譲渡所得には譲渡所得税と呼ばれる所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は分離課税方式がとられていて、通常の給与所得とは切り離して計算されるため、譲渡所得がプラスの場合は確定申告が必要というわけです。
譲渡所得の算出方法
譲渡所得は、不動産の売却価格から、不動産の取得と売却にかかった費用を差し引いた額になります。
不動産売却による譲渡所得は次の計算式により算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋売却費用）
計算の結果、譲渡所得がプラスになる場合は確定申告をする必要がありますが、一定の要件を満たすことにより特例制度を利用できれば、納税額をゼロ、または減少させることも可能です。
ケース②不動産売却により損失が発生し、損失額分の税金の控除を受けたい
不動産売却により譲渡所得がマイナス、つまり損失が発生した場合に一定の要件を満たすことで、損失額分をほかの所得と相殺して納税額を減らすことができます。
これを損益通算といい、損益通算を希望する方は確定申告をする必要があります。
また、損益通算で控除しきれなかった損失は、翌年から3年間に渡って繰り越すことが可能です。

不動産売却後におこなう確定申告の必要書類を解説

不動産売却により確定申告をおこなう場合、次の書類が必要で税務署や市役所で入手することができます

• 確定申告書B様式（第一表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

以下のようなものを自分で用意することになります。

• 不動産購入時の売買契約書のコピー
• 不動産の取得費がわかる領収書のコピー
• 不動産売却時の売買契約書のコピー
• 不動産の売却費用がわかる領収書のコピー
• 登記事項証明書
• 源泉徴収票

まず、税務署や市役所で入手する必要書類から詳しくみていきましょう。
「確定申告書B様式（第一表）」は、所得の種類に関わらず使用できる確定申告書です。
前年分から繰り越された損失額を本年度分から控除する方も、この申告書を使用します。
「確定申告書第三表（分離課税用）」は、不動産売却による譲渡所得を記入する分離課税用の申告書です。
そして「譲渡所得の内訳書」は、売却した不動産に関する情報（所在地、面積、売却金額など）を記入する書類です。
なお、税務署や市役所で入手する上記必要書類は、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。
また、書き方についても国税庁のホームページで確認できます。
次に、自分で用意する必要書類についてご説明します。
「不動産購入時の売買契約書のコピー」は、売却した不動産を購入した当時の売買契約書のことです。
「不動産の取得費のわかる領収書のコピー」と共に取得費の算出に必要となります。
どちらも、なくても確定申告はできますが、納税額が増えてしまう可能性が高いため注意が必要です。
不動産の取得費には購入金額のほか、仲介手数料や不動産取得税、登記費用、測量費用、印紙税などが含まれます。
「不動産売却時の売買契約書のコピー」は不動産を売却した際に作成した売買契約書のことで、売却価格を証明するために必要です。
「不動産の売却費用がわかる領収書のコピー」は、売却費用の算出に必要となります。
不動産の売却費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用、解体費用などが含まれ、売却費用を計上することで譲渡所得税額を抑えることができるため、漏らさず計上しましょう。
「登記事項証明書」は、不動産の所有者や担保などの情報が記載された書類で、法務局で入手できます。
なお、「源泉徴収票」は給与所得者の場合のみ必要です。

不動産売却後の確定申告の申告期間と納税時期

不動産売却後に確定申告が必要な場合の、申告期間と納税の時期を確認しておきましょう。

不動産売却後の確定申告の申告期間は？

不動産売却により確定申告が必要な場合には、不動産を売却した翌年に手続きをおこないます。
申告期間は毎年2月16日～3月15日と決められており、申告場所は現在の居住地を管轄する税務署となります。
売却した不動産の住所地を管轄する税務署へ申告するのではない点に注意しましょう。
また、譲渡所得には所得税と住民税が課税されると先述しましたが、確定申告により申告するのは所得税のみです。
住民税については、所得税の申告に基づいて翌年度分に自動的に課税されます。

税金の納付時期は？

確定申告の計算の結果、納税が必要となった場合の所得税の納付時期は申告期間と同じ2月16日～3日15日です。
この期間中に税務署か金融機関で納付をおこなうほか、申告の際に振替納税の手続きをすると、4月20日前後に指定の口座から自動引き落としとなります。
もし納付期限までに全額納付することが難しい場合には、申告の際に延納の届け出をおこなうことで納付期限までに税額の2分の1以上、残りを5月31日までに納付すれば良いとされています。
ただし、延納中は年0.9％の利子税が加算されるため注意が必要です。
また、不動産売却により損失が生じた場合には確定申告をおこなうことで税金の還付が受けられます。
還付金が振り込まれる時期は、通常4月上旬～5月上旬ごろです。
なお、住民税については、自営業者などで普通徴収の方には申告した年の5月以降に送付される納付書により、一括または4回に分けて納税します。
サラリーマンなど特別徴収の方は、毎月の給与からの天引きにより納付するという仕組みになっています。

まとめ

不動産売却により利益を得た場合には確定申告が必要です。
申告には必要書類が多いうえ申告期間が限られていることから、翌年のことと気長に構えず、早めに準備を始めると良いでしょう。
私たち「ハウスドゥ！宇部店」は、山口県宇部市・山陽小野田市周辺で不動産売却のサポートをしています。
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