不動産売却時の確定申告に必要な減価償却とは？計算方法や注意点をご紹介

不動産売却で利益が出ると、確定申告をおこなうのが一般的です。
申告の際に必要なのが「減価償却費」というもので、課税額を算出するために重要な意味を持ちます。
今回は私たち「ハウスドゥ!宇部店」が、減価償却とはなにか、計算方法や注意点を解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の減価償却費とは？

まずは、不動産売却時の減価償却費とはなにかをご紹介します。

事業用の会計手続きで用いられる

減価償却とは時の経過等によって減少する価値を見積もり、各年分の必要経費として配分する処理のことです。
年月の経過や日々の使用によって、少しずつ価値が減少していく固定資産（不動産やパソコン、自動車など）を取得した際に用います。
減少した価値を金額で表したものが、減価償却費です。
たとえば、事業用の機械を購入した際、毎年少しずつ経費として計上して税金を計算することになります。
減価償却は、事業経営を適正にとらえるという狙いもあり、経費として計上することが企業会計基準や税法で定められています。

不動産売却では建物の価値を反映させるのが目的

減価償却費とは、少しずつ価値が減少していく固定資産の価値を、金額で表したものとお伝えしました。
しかし、不動産売却時は、事業の経費を計上するための減価償却とは意味合いが少し異なります。
不動産売却で発生する税金は譲渡所得税というものです。
譲渡所得（売却で得た総収入から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いた金額）に対して課税されます。
取得費とは、不動産の購入代金や建築費用、仲介手数料など、売却する不動産を購入した際にかかった費用です。
不動産の購入代金を計上する際、売却した時点では、購入時よりも価値が下がっているとみなされます。
そのため、購入時の金額をそのまま計上することはできません。
減価償却で取得時の帳簿上の価格（簿価）からこれまで費用として計上してきた減価償却費の合計額を差し引いて残った金額、すなわち売却時の簿価に相当する金額を取得費として計算するのです。
建物は経年劣化により少しずつ古くなり、価値が減少していくものということを理解しておくと良いでしょう。

いつ誰がおこなうの？

減価償却費を算出するのは、不動産売却した翌年の確定申告のタイミングです。
売主本人、つまりご自身でおこなうことになります。

不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法をご紹介します。

定額法が用いられる

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類の方法があります。
しかし、平成28年4月1日以降に購入した不動産は定額法しか認められていません。
届出をしない場合は、定額法の計算方法を用いて算出します。
定額法による減価償却費の計算方法（事業用を除く）は下記のとおりです。
建物の取得費（購入代金）×0.9×償却率×経過年数
上記の計算方法にある「0.9」とは、建物の購入費用から残存金額を差し引くための数字です。
残存期間とは、法定耐用年数が経過しても残っている価値のことで、旧定額法では取得費の10％でした。
購入費用から10％を差し引くのと、0.9をかけた金額が同じになるため、減価償却費の計算方法では0.9をかけることにしています。

計算方法1：建物の取得費（購入代金）を調べる

一般的に、建物の取得費（購入代金）は、土地と建物の合計になっています。
そのため、下記の方法で建物の部分の取得費を確認しましょう。

• 売買契約書を確認する
• 消費税額から算出する（消費税÷消費税率＋消費税）

売買契約書に土地と建物の金額が別々に記載されていれば、建物の金額をそのまま用います。
もし合計した金額しか記載されていない場合は、消費税額で建物のみの金額を算出することが可能です。
土地には消費税がかからないからです。
また、消費税率は購入時の税率を用います。

計算方法2：そのほかの取得費を確認する

先述のとおり、取得費とは不動産の購入代金や建築費用、仲介手数料など、売却する不動産を購入した際にかかった費用です。
そのほかにも、印紙代や不動産取得税、住宅ローンの事務手数料や登記費用などが挙げられます。

計算方法3：償却率を調べる

償却率とは、1年ごとに減る価値の指標で、法定耐用年数に応じて決まります。
耐用年数は建物がどのような構造になっているか、また経過年数によって異なるのが特徴です。

• 木造：償却率0.031
• 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造：償却率0.015
• 木骨モルタル造：償却率0.034
• 軽量鉄骨造：償却率0.025または0.036（骨格材の肉厚によって異なる）

計算方法4：経過年数を調べる

経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間です。
6か月以上であれば1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てます。
たとえば、購入後20年5か月で売却する場合、5か月分は切り捨てになるので、経過年数は20年となります。

譲渡所得がゼロになれば確定申告は不要

先述のとおり、不動産売却では譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の算出には取得費が用いられ、それぞれの計算方法は下記のとおりです。
取得費：建物の取得費（購入代金）－減価償却費
譲渡所得：売却金額－売却費用－取得費
譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、確定申告は不要となります。

不動産売却における減価償却費の注意点

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点をご紹介します。

注意点1：土地は減価償却の対象資産ではない

減価償却が適用されるのは建物部分のみとなり、土地は適用外となります。
建物は経年劣化する一方、土地は年月が経過しても劣化しないという考えがベースだからです。
土地は老朽化しないため、購入後に価値が減らない不動産ということを、注意点として押さえておきましょう。

注意点2：取得費がわからない場合は概算取得費を当てはめる

不動産売却時、取得費を証明する書類がない場合など、取得費がわからないことがあります。
そのようなときは、概算取得費として売却金額の5％を当てはめて算出することが可能です。
ただし、実際の取得費が概算取得費より高額の場合、損することになるので注意してください。

注意点3：譲渡損失が出たら損益通算を検討

譲渡損失とは、不動産売却で生じた損失（赤字）のことです。
損益通算とは、不動産売却した年の黒字と赤字を相殺し、所得を減らすことを指します。
所得が減れば課税範囲を小さくできるのがメリットです。
別荘や空き家など、生活上必要と見なされない不動産は適用外ですが、マイホームの売却で赤字になった際は損益通算を検討なさってください。
注意点を押さえつつ、減価償却の仕組みを理解しておけば、賢く節税できるでしょう。

まとめ

不動産売却における減価償却とはなにか、計算方法や注意点を解説しました。
減価償却と聞くと難しく感じますが、ポイントを整理し、順を追って考えていけばしっかり理解できることと思います。
私たち「ハウスドゥ!宇部店」は、山口県宇部市・山口県山陽小野田市エリアでの不動産売却を専門としております。
どうぞお気軽にお問い合わせください。