安さだけで選ぶのはハイリスク？不動産売却時の仲介手数料について解説

不動産売却の際に支払う仲介手数料は、費用のなかでも大きな割合を占めます。
「できれば安いところに依頼しよう」とお考えの方もいらっしゃいますが、安さだけを基準に選ぶとリスクも生じます。
今回は、弊社「ハウスドゥ!宇部店」が、仲介手数料とはどのようなものなのか、計算方法やリスクについて解説します。
山口県宇部市や山口県山陽小野田市周辺で、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却にかかる仲介手数料とは？

まずは、不動産売却にかかる仲介手数料とは、どのようなものなのかをご紹介します。

不動産会社に支払う成功報酬

仲介手数料とは、仲介により不動産売却が成功した際、仲介した不動産会社に支払う報酬です。
土地や建物の売却時、一般的には不動産会社に売却活動を依頼します。
売却活動が実り、売買契約が成立した際に発生するのが仲介手数料です。
また、仲介手数料とは売買契約が成立して初めて発生する成功報酬となります。
そのため、売買契約に至らなかったり弊社が不動産を買取したりする場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料に含まれる業務とは？

弊社がおこなう仲介業務の例は、下記のとおりです。

• チラシの作成やポスティング、物件情報サイトへの登録
• 契約に必要な書類の作成（売買契約書や重要事項説明書など）
• 問い合わせ対応や内覧対応
• 不動産売却に関するアドバイス
• 契約条件の交渉など

仲介手数料には、上記のような売却活動で発生する経費が含まれています。

支払うタイミングは？

仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで金額が確定します。
ただし支払うタイミングは、一般的に売買締結時と引き渡し時の2回（半分ずつ）です。
2回目は、決済される売却金額をそのまま仲介手数料に充当することもできます。

下限金額はないが上限金額が決まっている

不動産売却でかかる仲介手数料は、法令によって上限金額が定められています。
下限金額は定められていないので、不動産会社が自由に設定することも可能です。
しかし、上限金額でお支払いいただくのが一般的といえます。

消費税がかかる

不動産売却でかかる仲介手数料には、消費税がかかります。
消費税の課税対象が「事業者が事業としておこなうもの」とされているからです。
弊社がおこなう仲介業務も、不動産会社（事業者）がおこなう業務と見なされます。

不動産売却で発生する仲介手数料の計算方法

続いて、不動産売却で発生する仲介手数料の相場や計算方法をご紹介します。

相場はない

不動産売却する際、仲介手数料の相場についてお調べになる方も多いのではないでしょうか。
先述のとおり、仲介手数料は売買契約が成立したタイミングで金額が確定します。
つまり売却価格によって変わるため、実は相場がありません。
賃貸借契約であれば、家賃の1か月分＋消費税が相場ですが、不動産売却時は目安となるものがないといえます。

上限金額の計算方法

仲介手数料には相場がないとご紹介しました。
しかし、上限金額が決まっているため、計算方法や上限金額を知っておけば目安の金額が見えてきます。
仲介手数料における上限金額の計算方法は、次のとおりです。

• 売却金額200万円以下の部分：売却金額×5％＋消費税
• 売却金額200万円超え400万円以下の部分：売却金額×4％＋消費税
• 売却金額400万円超えの部分：売却金額×3％＋消費税

上記の3区分で上限金額が計算できるので、不動産売却時は上限金額を計算してみてください。
なお売却金額が400万円超えであれば、3区分それぞれ計算することなく、「売却金額×3％＋6万円＋消費税」で計算することも可能です。
たとえば売却金額が2,000万円であれば、2,000万円×3％＋6万円＋消費税で72万6,000円となります。

上限金額の早見表

上限金額は売却金額に対して一定のため、下記の早見表（消費税10％）を見れば相場を把握することが可能です。

• 売却価格500万円：上限金額23万1,000円
• 売却価格800万円：上限金額33万円
• 売却価格1,000万円：上限金額39万6,000円
• 売却価格2,000万円：上限金額72万6,000円
• 売却価格3,000万円：上限金額105万6,000円

このように、不動産売却時は売買価格の3～5％の仲介手数料をお支払いいただくのが一般的です。

低廉な空き家は対象外

低廉な空き家（400万円以下）を売却する場合、仲介手数料の上限金額が、18万円＋消費税となることがあります。
「低廉な空き家等の売買に関する特例」によるものです。
これまで、遠方や交通の便が悪い場所にある安い不動産の契約を仲介しても、仲介手数料の上限が安く、交通費などで赤字になるケースが多くありました。
そのため、不動産会社にとっても仲介するのが難しい案件となっているのが現状です。
田舎にある安い空き家を売却しにくくなれば、近年社会問題となっている「空き家問題」を助長するおそれもあるでしょう。
この特例により、弊社を含めた不動産会社の利益を確保しつつ、空き家の活発な流通を促せるようになりました。

不動産売却時に仲介手数料無料や安さだけで選ぶリスク

最後に、不動産売却時に仲介手数料無料や、安さだけで選ぶリスクを見ていきましょう。

何かしらの仕組みやリスクがあると考えるべき

先述のとおり、不動産売却時は仲介手数料として、売却金額の3～5％をお支払いいただくのが一般的です。
しかし、なかには「仲介手数料無料」や「半額」を売りにするところもあります。
弊社を含め、不動産会社にとっての利益は仲介手数料となるため、無料や半額の場合、なにかしらの仕組みやリスクがあると考えましょう。

囲い込みのリスクがある

不動産売却時、仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶと、囲い込みのリスクが生じます。
囲い込みとは、ほかの不動産会社に土地や建物の情報を正確に伝えず、買主を取られないようにする方法です。
ひとつの不動産会社が、売却活動と買主の発見をおこなうことに問題はありません。
しかし、囲い込みは買主が見つかる可能性が落ちるだけでなく、なかなか売却できないリスクが生じます。
「仲介手数料無料」や「半額」を売りにしている不動産会社すべてが、囲い込みをしているわけではないので、リスクとして押さえておきましょう。

総合的に見て信頼できる不動産会社を選ぼう

不動産売却時に仲介手数料無料など、安さだけで選ぶとさまざまなリスクが生じます。
そのため、仲介手数料の高い安いよりも、仲介する立場としてどこまで対応するかを見極めることがポイントです。
仲介手数料が安いことは、ご自身にとって喜ばしいことかもしれませんが、安さだけで選ぶのはハイリスクといえます。
ちなみに、比較的安心して依頼できるのは、仲介手数料の上限金額を提示する不動産会社といえるかもしれません。
仲介業務には多くの経費や人件費が含まれています。
仲介手数料が減ればどこかで利益を補填したり、仕事の優先度が下がったりする可能性が高いでしょう。
どこまで熱心に売却活動をおこなってくれるか、親身になってくれるかなど、総合的に見て信頼できるかどうかで選ぶことが大切です。

まとめ

不動産売却でかかる仲介手数料とはどのようなものなのか、計算方法やリスクについて解説しました。
仲介手数料無料や安さだけを基準に選ぶと、さまざまなリスクが生じるので注意が必要です。
山口県宇部市や山口県山陽小野田市周辺で、不動産売却をご検討中の方は、弊社「ハウスドゥ!宇部店」にご相談ください。
仲介や買取での不動産売却をサポートいたします。