不動産売却における税金対策で重要な取得費や譲渡費用を解説

不動産売却でかかる税金のなかでも譲渡所得税は高額になることがあるため、節税対策が重要です。
譲渡費用を抑えるためには、取得費や譲渡費用をできるだけ正確にもれなく計上することがポイントとなります。
この記事では、取得費が不明な場合の対策や譲渡費用の計上方法、取得費に加算できるものについてご説明します。
山口県宇部市や山口県山陽小野田市で不動産売却をご検討中で税金対策を意識されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却において取得費が不明な場合の税金対策

不動産売却で課される税金のひとつに譲渡所得税があります。
譲渡所得税とは、売却で得た利益に対して課される税金で、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた額に税率をかけて計算されます。
つまり、取得費と譲渡費用を多く計上できれば、結果的には支払う税金が少なくなります。
ここでは、そもそも取得費とはなにかから、取得費が不明な場合の対策をご説明します。

取得費とは

土地は取得にかかった金額そのものが取得費となりますが、建物は取得したときの金額から減価償却費を差し引いたものが取得費になります。
減価償却費とは、時間が経過するにつれて下がった価値を差し引くためのものです。
どのように減価償却費を計算するかは、建物の構造などによって異なります。
土地か建物かに関わらず、取得するためにかかった金額を正しく把握すれば取得費をもれなく計上できるでしょう。

取得費が不明なケース

購入時の売買契約書や領収書などがあれば、取得費は簡単に計上できます。
しかし、購入したのが昔のことで、取得費がわからないケースも珍しくありません。
また、相続した不動産の取得費は最初の所有者が購入したときの金額を計上するため、はっきりとわからないことも多いです。

取得費が不明なときは概算取得費を適用する

取得費が不明なときは、不動産売却の代金の5%相当を概算取得費として適用することになります。
たとえば、3,000万円で不動産売却をおこなった場合は、その5%にあたる150万円を取得費とします。
しかし、概算取得費は実際に購入した際の金額よりも少なく見積もられてしまうことが多いため、支払う税金が高額になってしまいかねません。

取得費が不明でも概算取得費を適用しない方法

概算取得費を適用することで損をしてしまう場合は、概算取得費を適用させない方法を検討しましょう。
購入時の契約書や領収書がどうしても見つからない場合は、ほかに購入価額を証明できるものを探してみることが大切です。
住宅ローンを借りたときの契約書や、購入金額を出金した履歴のある通帳、不動産価格が記載されたパンフレットなどを提出すれば、税務署が取得費として認めてくれる可能性があります。

建物の取得費だけでも計上できる

代々受け継がれている土地に自分たちで家を建てた場合など、建物の取得費だけを計上することもできます。
その場合は、土地には概算取得費を適用し、建物は新築時の書類などから正確な取得費を証明すると良いでしょう。

不動産売却における譲渡費用の税金対策

不動産売却でかかる税金を少なくするためには、譲渡費用を正確に計上することも重要です。
ここでは、譲渡費用とはなにか、また、なにが譲渡費用に含まれるかをご説明します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことです。
不動産売却はでさまざまな費用が必要となりますが、なかでも譲渡費用に含まれないものもあるため注意が必要です。
おもに以下の費用が譲渡費用に含まれます。

• 売却時の仲介手数料
• 売却時の印紙税
• 売却時の登記費用
• 売却時の広告料
• 売却のために支払った立退料
• 売却のためにおこなった建物の取り壊し費用

このほかにも、不動産売却のために直接かかった費用であれば譲渡費用として認められることがあります。

譲渡費用に含まれないもの

不動産売却にともなう引っ越し費用や、固定資産税、売却代金の取り立て費用などは譲渡費用にはなりません。
また、売却のためにおこなった建物の取り壊し費用は譲渡費用ですが、売却より何年も前に取り壊しをした場合は譲渡費用として認められないことがあります。
測量費や不動産鑑定料なども同様に、実施したときから売却までに長い期間が空いてしまうと譲渡費用として認められないかもしれません。
建物の解体や測量、不動産鑑定などをおこなう場合は、売却が正式に決まってからおこなうことが大切です。

譲渡費用ではなく取得費になるもの

譲渡費用と取得費のどちらで計上するか、判断が難しいものもあります。
たとえば、土地を売却するためにおこなった造成費用は譲渡費用ではなく取得費となります。
費用をもれなく計上するために、判断に迷うものは税理士などの専門家に相談しましょう。

不動産売却の税金対策として取得費に加算できるもの

不動産売却では、取得費に加算できるものはもれなく計上することで税金対策となります。
ここでは、取得費に加算できるものや特例をご紹介します。

取得費に加算できるもの

取得費として計上できるのは、購入代金だけではありません。
以下の費用も取得費に加算できます。

• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登録免許税
• 取得時の不動産取得税
• 取得のために支払った立退料
• 取得のための建物の取り壊し費用
• リフォーム費用

仲介手数料など購入にかかった諸費用は土地と建物の割合で配分し、建物にかかった部分は購入費の一部として減価償却の対象となります。
リフォーム費用はリフォームをした時点で建物購入額に加え、そこから減価償却費を差し引いていきます。
なお、建物の解体や測量などは、取得のためにおこなわなければ取得費として認められないことがあります。
それに対して、リフォームは不動産を所有している期間中であれば取得費として加算できるため、かかった費用の証明になるリフォーム工事の契約書などはしっかり保管しておきましょう。
このように、取得費として計上できるものをすべて加算すれば税金対策となります。

相続税の取得費加算の特例

相続後に不動産売却をおこなった場合、「取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。
この特例を利用すれば、不動産の相続のために支払った相続税を取得費として加算することができるのです。
ただし、この特例を利用するためには、相続開始を知ってから3年10か月以内に売却するなどの条件があります。
取得費加算の特例は、ほかの控除とも併用できることがあるため、条件に合えば大きな節税効果が期待できます。
相続税を多く支払った場合や不動産売却による利益が多くなりそうな場合は、特例を受けられるか確認したうえで、早めに売却手続きを進めると良いでしょう。

まとめ

不動産売却でかかる税金を少なくするためには、取得費や譲渡費用を意識しておくことが重要です。
取得費が不明な場合などでもあきらめず、自分の条件にあう税金対策を探して実行しましょう。
山口県宇部市や山口県山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひわたくしども「ハウスドゥ！宇部店」にご相談ください。
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