不動産売却における契約不適合責任とは？インスペクションで対策しよう

不動産を売却する際には、契約不適合責任に注意することが重要です。
今回の記事では、山口県宇部市・山口県山陽小野田市で不動産売却を検討中の方に向けて、契約不適合責任とは何か、この責任において買主に認められる権利とは何かについて解説いたします。
また、売却前のインスペクションによりトラブルを未然に防ぐ方法についても解説いたしますのでぜひ最後までご一読ください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

不動産を売却する際は、契約トラブルにならないように手続きを進めたいところですよね。
契約不適合責任とは、売主が契約内容に適合した物件を買主に引き渡す法的責任のことです。
具体的には、契約に基づいて引き渡された目的物が、種類・品質・数量に関して契約の内容に一致している必要があります。

不動産売却における契約不適合責任の事例とは？

不動産売却においては、たとえば以下のような場合に契約不適合責任に問われます。

• 家屋のシロアリ被害
• 雨漏りをしている
• 土地の面積が違う

売買契約を結ぶ際に、上記の内容が契約書に記載されており、買主の合意も取れていればとくに問題にはなりません。
しかし、売買契約書に建物や土地の不具合が記載されておらず、不動産の引き渡し後に発覚した場合に買主から契約不適合責任を追及されます。
つまり、契約書に記載されていない不具合が見つかったときに問題になるのです。

契約不適合責任の除斥期間や時効とは

契約不適合責任は、買主が責任を追及できる期間の制限（除斥期間）があります。
買主が契約不適合責任を追及できるのは「不具合を知ったときから1年以内」です。
そのため、買主は不具合を知ったときから1年以内に売主に不具合の内容を通知する必要があります。
ただし、売主が不動産の引き渡し時に不適合であることを知っている、または重大な過失（ミス）により知らなかった場合には除斥期間の規定は適用されません。
買主が通知をおこなった後は、消滅時効の規定が適用されます。
消滅時効では、不適合であることを知ったときから5年間不適合が発生したときから10年間、権利を行使しなければ消滅と定められています。
ちなみに、除斥期間の規定は特約により1年より短期に設定することも可能です。
ただし、宅建業法では責任期間を2年以下とする特約は無効とされているため、ご注意ください。

不動産売却における契約不適合責任の買主の権利

契約不適合責任とは何かわかったところで、実際にもし不適合があった場合にどのような責任を取らなければならないのか気になるところでしょう。
契約不適合責任における買主の権利は、以下の5つです。

買主の権利①追完請求

追完請求とは、契約内容に合ったものを改めて請求することをいいます。
たとえば、雨漏りの不具合がある建物の場合は売主が雨漏りを修理しなければならないでしょう。
追完請求では、買主は契約内容に適合する範囲で、目的物の補修や代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求することができます。

買主の権利②代金減額請求

買主が売主に相当の期間を定めて追完請求をしたにも関わらず売主が応じない場合、買主は売主に売買代金の減額請求をすることができます。
また、以下の場合には買主は追完請求をすることなく直ちに代金減額請求をおこなうことができます。

• 履行の追完が不能であるとき
• 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

たとえば土地の面積が異なるなど、履行の追完ができないようなケースの場合に買主から代金減額請求をされる可能性が高いでしょう。

買主の権利③催告解除

買主が相当な期間を定めて売主に追完請求をおこなったにもかかわらず、売主がこれに応じない場合には、買主は契約の解除をおこなうことができます。
その際は、買主は売主に「契約を解除する」と伝えて契約解除することになります。
ただし、契約不適合の程度が軽微なものである場合は、買主は催告解除することはできません。

買主の権利④無催告解除

無催告解除とは、売主に何の請求もおこなわずに契約解除をすることをいいます。
無催告解除は、以下の5つのケースに該当する場合におこなわれます。

• 契約の全部の履行が不能であるとき
• 売主がその責任の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
• 契約の一部の履行が不能である場合または売主がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
• 定期行為の時期を経過したとき
• 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき

つまり、契約不適合の内容を追完するのが不可能な場合などに無催告解除をされる恐れがあります。

買主の権利⑤損害賠償請求

売主としては、もっとも心配なのは損害賠償請求でしょう。
損害賠償請求は、契約に適合したものを引き渡せない場合、または補修等の履行の追完をしてもそれによって補填することができない損害が発生した場合に請求される恐れがあります。
しかし、売主の責任によって発生した損害でない場合は、買主は損害賠償を請求することはできません。
損害賠償は、あくまでも売主に過失（ミス）があった場合に請求されます。

不動産売却における契約不適合責任を防げるインスペクション

契約不適合責任に問われないようにするためには、売却する不動産の状況をしっかり把握し、契約内容に明示する必要があります。
そこで建物の調査に役立つのが「インスペクション」です。
インスペクションとは、建物の専門家が建物の不具合や欠陥の有無などを目視や計測などによって調査することをいいます。
不動産売却前にインスペクションをおこなうことで、告知義務となる建物の不具合や必要な修繕の箇所を詳細に把握することができますよ。

インスペクションの種類

インスペクションには、以下の3種類があります。

• 既存住宅現況検査
• 既存住宅診断
• 性能向上インスペクション

既存住宅現況検査とは、一次的インスペクションとも呼ばれるもので、中古住宅の現況を把握するための基礎的なインスペクションのことです。
より詳しい調査を実施したい場合は、既存住宅診断をおこないましょう。
既存住宅診断は二次的インスペクションと呼ばれるもので、劣化が生じている箇所について詳細に調べてくれますよ。
性能向上インスペクションは、一般的にリフォーム実施前におこなわれるものです。

インスペクションの相場費用

インスペクションの相場費用は、物件の種類や検査の内容によって異なります。
物件の種類ごとの相場は、以下のとおりです。

• 一戸建て：約5万円～12万円
• マンション：約4万円～6万円

なお、建物面積によっても費用は変わってくるでしょう。
契約不適合責任を回避するためにも、インスペクションをおこなって契約書に買主に告知すべき事項をしっかりと記載しましょう。

まとめ

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に一致しない場合に売主が買主に対して負う法的責任のことです。
契約不適合責任における買主の権利としては、追完請求や損害賠償請求があります。
不動産を売却する際は、契約不適合責任を回避するためにもインスペクションをおこなうことをおすすめします。
私たち「ハウスドゥ!宇部店」は山口県宇部市・山口県山陽小野田市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。