不動産売却で支払う税金の種類や譲渡所得税の計算方法・節税方法をご説明

不動産売却をしたら税金の支払いが生じることをご存知ですか。
売却に伴う費用だけでなく、どのような税金が課税されるかを知っておくことは大切です。
そこで今回は山口県宇部市・山口県山陽小野田市で不動産売却をサポートする私たちハウスドゥ!宇部店が、不動産売却で支払う税金の種類や譲渡所得税の計算方法・節税方法についてご説明します。

不動産売却にかかる税金の種類について

不動産売却して利益（課税譲渡所得）が生じた場合、売主は譲渡所得税の支払い義務が生じます。
譲渡所得税とは不動産売却で生じた利益に課税される所得税と住民税の2つの税金をあわせた総称です。
不動産売却で生じた利益に所得税が課税されるのは、給与所得などと同じように個人所得とみなされるからです。
また2037年までは、所得税と住民税に加えて復興特別所得税が徴収されるので覚えておいてください。

譲渡所得税は確定申告が必要

譲渡所得税の所得税は給与所得などに課税される所得税と名前は同じなのですが、課税方法が違うことに注意が必要です。
給与所得に課税される所得税は、総合課税という種類の課税方式に該当し、毎月の給与から差し引く源泉徴収で納税します。
一方、不動産売却で生じた利益に課税される所得税（譲渡所得税）は、申告分離課税という種類の課税方式に該当し、不動産売却した翌年の2月15日から3月15日の期間に確定申告をおこなう必要があります。
いつ不動産売却をして利益が生じたのかを、すぐに税務署が把握することはできないので、自身で確定申告をする必要があるということです。
なお譲渡所得税はあくまで不動産売却で生じた利益に課税される種類の税金なので、利益が無い場合や損失が出た場合は非課税になります。
譲渡所得税は不動産売却時にかかる税金の中でもっとも高額になります。
しかし、売却する不動産が自宅や相続した空き家の場合、「3,000万円の特別控除の特例」や「相続した空き家の3,000万円特別控除」といった制度を利用できます。
この制度を利用すると不動産売却で生じた利益が全額控除されるケースが大半なため、不動産売却で実際に譲渡所得税を支払うケースというのは案外と少ないものです。

印紙税

印紙税とは、売買契約を締結した際にその契約書に収入印紙を貼り付けることで納付する税金です。
不動産売却では、売買契約書に収入印紙を貼って納税します。
売買契約書に貼る収入印紙は、不動産売却額によって税額が異なります。
なお売却金額が10万円を超える場合、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書に限り、軽減税率の適用を受けることができます。

登録免許税

不動産売却では名義変更（所有権移転登記）が必要になります。
登記は法務局でおこなうのですが、その際に登録免許税が課税されます。

不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法について

譲渡所得税の計算方法は、下記の計算式を用います。
譲渡所得税＝（売却益（課税譲渡所得）ー特別控除額）×譲渡所得税の税率
つまり譲渡所得税を計算するには、事前に売却益（課税譲渡所得）を計算しておく必要があるということです。
売却益（課税譲渡所得）の計算方法は、以下の計算式を用います。
売却益（課税譲渡所得）＝不動産売却価格ー取得費ー譲渡費用
譲渡所得は、売却価格から不動産の購入にかかった費用である取得費と、売却にかかる経費である譲渡費用を差し引いて計算し、それに税率をかけることで譲渡所得税を求めます。

譲渡所得の計算で用いる取得費と譲渡費用

取得費と譲渡費用は、以下のものが該当します。
取得費

• 不動産の購入代金
• 不動産購入時にかかった税金
• 不動産購入にかかった仲介手数料など
• 建物部分の減価償却費

譲渡費用（不動産売却時に支払った費用）

• 仲介手数料
• 土地の測量等にかかった費用
• 土地を売った際の建物の解体費用

譲渡所得税の税率

譲渡所得税にかかる税率は所有期間によって異なるため、税金計算の際に注意が必要です。
所有期間5年以内の短期譲渡所得の場合、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%、合計した譲渡所得税率は39.63%です。
一方、所有期間が5年超の長期譲渡所得では、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%、合計した譲渡所得税率は20.315%です。

不動産売却で税金を節税するためのコツについてご説明

不動産売却で利益が生じた場合に課税される税金のなかで、もっとも負担が大きくなるのが譲渡所得税です。
なんの節税対策も講じなければ、高額な税金の支払い義務が生じます。
ですが、さきほどご説明した譲渡所得税の計算方法を見てもお分かりのとおり、譲渡所得税の節税のコツは、取得費と譲渡費用、控除額を大きくして売却益（課税譲渡所得）を小さくすることです。
ここでは上記を含めた不動産売却で生じる税金を節税するためのコツについてご説明します。

購入額や購入時の費用がわかる書類を探す

取得費を金額を最大化させるためには、不動産の購入額や購入時にかかった諸費用が分かる領収書などをできるだけ見つけて準備することが節税に繋がります。
特に不動産の購入額は取得費の大部分を占める費用となるので、ぜひとも購入時の売買契約書を見つけ出したいところです。
万が一、不動産購入時の売買契約書が見つからない場合は、概算取得費を用いて計算することになります。
概算取得費は、不動産売却代金の5%に相当する金額を購入時の金額として計算する方法です。
ですが概算取得費を用いて計算すると、購入代金が売却代金のわずか5%にしかならないので、売却益（課税譲渡所得）が膨らんで譲渡所得税の金額が大きくなりがちです。
特に実家を相続した場合などは、売買契約書があるのかどうか分からないというケースがあります。
そういった場合でも、節税するためには、できる限り購入時の契約書を探す努力が必要となります。

不動産売却のタイミングを検討する

譲渡所得税は所有期間が5年以内の短期譲渡所得か5年を超える長期譲渡所得かで、税率がおよそ2倍も異なります。
そのため、所有期間が5年をもう少しで経過するというような場合には、売却のタイミングを調整することで節税できます。
なお相続した不動産の売却の場合には、所有期間は被相続人（故人）が所有していた期間も含めて所有期間を計算します。

課税譲渡所得を控除して圧縮できる特例を利用する

不動産売却では、要件を満たせば課税譲渡所得を圧縮できる特例を利用することができます。
いくつかある特例の中でも「自宅の売却に関する3,000万円の特別控除」と「相続した空き家の3,000万円特別控除」の節税効果は強力で、これらの特例を適用できれば売却益が全額控除されるため、大半のケースで非課税になります。
なぜなら自宅や相続した空き家を売却した際に、売却益が控除額の3,000万円を超えるようなケースはほとんどないからです。

まとめ

今回は、不動産売却で支払う税金の種類や譲渡所得税の計算方法・節税方法についてご説明しました。
不動産売却時に支払う税金で理解しづらいのが譲渡所得税です。
計算方法が複雑な上に所有期間によって税率が大きく変わるので、節税のためにも売却のタイミングが重要になります。
また、どのような種類の税金が課税され、特例などを利用することで節税できるか理解しておくことが大切です。
私たちハウスドゥ!宇部店は、山口県宇部市・山口県山陽小野田市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。