不動産売却における現状渡しとは？メリット・デメリットを解説

不動産を売却する際には、破損箇所などを修繕し、きれいな状態で売り出すことで早期売却が期待できるでしょう。
しかし実際には、建物を修繕せず、そのままの状態で買主に売却する「現状渡し」がおこなわれることも一般的です。
ここでは、不動産売却における現状渡しとはなにか、現状渡しのメリット、デメリットを解説します。
山口県宇部市や山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における現状渡しとは？

中古物件の取り引きにおいて、現状渡しは一般的な売却方法です。
ここでは、不動産売却における現状渡しとはなにか、また、現状渡しで問題になることがある契約不適合責任もあわせて解説します。

現状渡しの意味

不動産売却における現状渡しとは、今ある現状のまま買主に不動産を引き渡すことです。
「現況渡し」や「現状有姿渡し」などとも呼ばれることがあります。
不動産取引では、不動産の設備の故障や壁のひび、雨漏りなどの欠陥がある場合、売主が修繕してから引き渡すことが原則です。
しかし実際には、欠陥や破損箇所を修繕せず、そのままの状態で買主に渡す「現状渡し」も一般的におこなわれています。

現状渡しには買主の合意が必要

不動産の現状渡しをおこなう場合、事前に買主からの合意が必要です。
不動産にある破損などの欠陥には告知義務があるため、売買契約を結ぶ前に、しっかりと買主に説明しておかなければいけません。
事前に説明をしていなかった欠陥があとから発覚した場合、売主の責任が追及されることがあります。

現状渡しと契約不適合責任

契約内容と異なるものを買主に引き渡した場合、売主は契約不適合責任に問われるおそれがあります。
ただし、欠陥について前もって説明したうえで、買主からの同意を得ていれば、売主は責任を負う必要はありません。
なお、買主が了承した場合は、売主が契約不適合責任を負わないという特約を付けることも可能です。
ただし、売主が欠陥を知っていたのに黙っていた場合などは、たとえ特約があっても責任を追及されることがあるため、ご注意ください。
トラブルを避けるためには、ひとつひとつの欠陥をしっかり把握し、買主と確認することが大切です。

不動産売却における現状渡しのメリット

不動産売却において、現状渡しをする買主のメリットと売主のメリットを解説します。

現状渡しを受ける買主のメリット

買主にとっては、内覧で見たままの状態の不動産が手に入れられるのが現状渡しのメリットです。
仮に、内覧したあとに修繕してから不動産を引き渡す契約を結んだ場合、修繕の内容がイメージと違い、トラブルになることも考えられます。
一方、現状渡しであれば、内覧をおこなった状態の不動産がそのまま自分のものになるため、イメージと違うことはないでしょう。
購入後は買主の好みや予算に合わせてリフォームをすることができます。
また、現状渡しの不動産は、修繕済みの不動産と比べると価格が安いことが多いです。
不動産自体にかかる費用が抑えられるため、浮いた予算でリフォームや修繕もできるでしょう。

現状渡しをおこなう売主のメリット

売主が現状渡しをするメリットは、売却のための費用が抑えられることです。
売却予定の建物が古い場合、破損箇所が多く、修繕のためには大金が必要となるケースも珍しくありません。
さらに、多額の費用をかけて修繕しても、かけた費用ほどは売却価格が上がらないことが一般的なため、結果的には売主が損をすることもあるでしょう。
また、修繕をする場合は工事業者を選定し、見積もりや打ち合わせをしてから実際に工事をするという手間と時間が生じます。
一方、現状渡しであれば、費用を抑えながら売却できるため、売主の負担が少ないのがメリットです。
現状渡しであれば工事をすることがなく、売却活動の開始を待つ必要もありません。
さらに、買主によっては、建物のなかに残っている家具や家電などもそのまま引き取ってくれる可能性もあります。
うまくいけば売主が処分する手間も省け、買主からも喜ばれるため、双方にとってメリットがあるでしょう。

買取の場合は契約不適合責任が免責になる

現状渡しの場合は契約不適合責任に問われるリスクがありますが、不動産会社による買取であれば契約不適合責任が免責になるケースがほとんどです。
買取とは、不動産会社が直接買主となり、不動産を買い取る取引形態のことです。
買主が不動産会社であれば、契約不適合責任は適応されないケースが多いため、売却後にトラブルに巻き込まれるおそれが少なくなります。
売却後に欠陥が見つかる可能性が高い不動産を売却する際に不動産会社による買取を利用すれば、契約不適合責任の心配もなく、早期売却が期待できます。

不動産売却における現状渡しのデメリット

不動産売却において現状渡しをすることの買主側のデメリットと、売主側のデメリットを解説します。

現状渡しを受ける買主のデメリット

現状渡しをする場合の買主のデメリットとしては、購入後に設備の修繕が必要になることが挙げられます。
修繕をするための手間と費用がかかるため、購入したあとすぐに住み始めることが難しいケースもあります。
また、売買契約時に確認していない設備の不具合がわかった場合は、売主に連絡を取って確認しなければいけません。
購入後のトラブルを最小限に抑えるためには、売買契約前に売主の同意を得てインスペクションを受けることも効果的です。
インスペクションは建物状況調査とも呼ばれ、専門の資格を持つ建築士が建物の状態を診断し、報告してくれるものです。
ただし、インスペクションにも費用がかかります。

現状渡しをおこなう売主のデメリット

現状渡しをおこなう売主のデメリットは、契約不適合責任によるトラブルが起きるおそれがあることです。
事前にインスペクションを受けて建物の不具合を把握し、必要な箇所は契約不適合責任を免責にする事項を契約書に記載しておくなど、事前の対策をするのもおすすめです。
また、見栄えが良くない古い物件の現状渡しをする場合は、内覧に来た方に物件の魅力が伝わりにくいというデメリットもあります。
きれいにリフォームされた物件や、建物を解体して更地にした土地と比べると、現状渡しを予定している不動産は売却まで時間がかかることがあります。
さらに、現状渡しの不動産は不具合があることが多く、場合によっては買主が購入後にリフォームや建物の解体をおこなわなければいけないため、値引き交渉をされやすい傾向にあります。
現状渡しの不動産を売り出す際には、あらかじめ値引きされることを前提に、「ここまでなら値下げしても良い」という下限価格を決めておけば、交渉がスムーズに進みます。

まとめ

不動産売却における現状渡しとはなにか、また、現状渡しのメリット・デメリットについて解説しました。
現状渡しをする場合、売主は金銭的な負担が少なく売却できますが、契約不適合責任に関するトラブルが起きるおそれもあります。
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