不動産の売却益とは？計算方法や節税方法を解説！

不動産を売って売却益が発生すると、所得税の課税対象になります。
不動産は高額な資産であるため「税金も高くなるのでは」と不安に思う方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税方法もあわせて解説します。
山口県宇部市や山口県山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売ったときに発生する売却益とは？

不動産売買における売却益とは、土地や建物を売った際に発生する利益（儲け）のことです。
ただし、物件の売却価格そのものが売却益になるわけではありません。
売却益とは、売却価格から売却時や購入時に要した費用、特別控除の金額を引いた差額部分のことを指します。
売却益の計算方法は後ほど解説しますので、ここでは売却益にかかる税金について確認しておきましょう。

売却益には譲渡所得税がかかる

不動産を売って売却益が発生すると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、令和19年までは復興特別所得税が上乗せして徴収されます。
譲渡所得税を支払うタイミングは不動産を売却した翌年なので、売却代金から納税資金を確保しておくことが可能です。
なお、所得税は確定申告により納税しますが、住民税は不動産を売却した翌年の6月頃に確定します。
このように、所得税と住民税は納税時期が異なるため、あらかじめ資金計画を立てておくことが大切です。

売却益が生じたら確定申告が必要

不動産売却により生じた譲渡所得税は、給与所得や事業所得とは合算せずに申告しなければなりません。
そのため会社員や公務員であっても、ご自身で確定申告をして譲渡所得税を支払う必要があります。
申告期間は不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日と定められているため、忘れないように注意しましょう。
また、不動産売却により赤字になった場合でも、確定申告により特例を適用すれば税負担を軽減できます。
申告期間を過ぎると特例を利用できなくなるほか、ペナルティが課せられることもあるため早めに準備しておくようにしましょう。

不動産売却時に発生する売却益の計算方法

先述したように、譲渡所得税は売却益に対して課されます。
そのため譲渡所得税がいくらになるかを求めるには、まず売却益から計算しなければなりません。
売却益の計算方法は以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
ここからは、それぞれの項目がどのような費用を指すのかを解説します。

取得費

不動産購入時にかかった費用を取得費といい、取得費には次のような費用が含まれます。

• 不動産の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 印紙税や登録免許税などの税金

不動産の購入代金は売買契約書を、仲介手数料などは領収書を確認すれば把握できるでしょう。
なお、土地の場合は購入価格をそのまま取得費に計上できますが、建物は減価償却が必要です。
減価償却とは、時間の経過によって減少する資産の価値を金額に換算して、減価償却費として差し引くことです。
居住用不動産における減価償却費は、以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造住宅は0.031、鉄筋コンクリート造は0.015、軽量鉄骨造は0.025です。
経過年数は建物を取得してから売却するまでの年数で、6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満の端数は切り捨てます。
たとえば、3,000万円で購入したマンションに10年間住んだときの減価償却費は「3,000万円×0.9×0.015×10年＝405万円」です。

譲渡費用

不動産売却時にかかった費用を譲渡費用といい、譲渡費用には次のような費用が含まれます。

• 購入時に支払った仲介手数料
• 土地の測量費
• 借家人に支払った立ち退き料
• 土地を売却するために支払った建物の解体費用

上記のほかに、登記手続きに伴う登録免許税や売買契約書にかかる印紙税なども該当します。
取得費や譲渡所得を多く計上するほど支払う税金が減るため、当時の領収書や売買契約書はなるべく準備するようにしましょう。

特別控除額

不動産売却時には、税負担を軽減する特例や控除が複数用意されています。
たとえば「3,000万円の特別控除」は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
3,000万円の特別控除を利用すれば、売却益から最大3,000万円まで控除することが可能です。
特例の種類については後ほど解説するので、適用要件などを確認して控除額を算出しておくようにしましょう。

売却益に税率をかければ支払う税額がわかる

上記の計算で売却益がプラスになった場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。
反対に売却益がマイナスまたはゼロになる場合、税金を支払う義務はありません。
譲渡所得税は、売却益に「不動産の所有期間に応じた税率」をかけることで算出できます。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：20.315％

たとえば、6年間住んだ自宅を売却して400万円の売却益が発生した場合、譲渡所得税は「400万円×20.315％＝81万2,600円」です。

不動産売却で売却益が発生した場合の節税方法

最後に、不動産売却時に適用できる特例や控除を解説します。

自宅の売却に利用できる3,000万円特別控除

自宅を売却する際は、一定要件を満たすことで売却益から最大3,000万円まで控除できます。
この特例は不動産の所有期間に関係なく利用できますが、売却する建物が居住用財産であることが前提です。
そのほかにも「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」などの条件があります。
節税効果の高い特例ですが、適用後は買い替え先の新居に住宅ローン控除を適用できなくなる点に注意が必要です。
買い替えを予定している場合は、両方を比較したうえでお得なほうを選ぶようにしましょう。

所有期間10年超の自宅を売ったときの軽減税率

所有期間が10年超えの自宅を売却する際は、一定要件を満たすことで軽減税率の特例が受けられます。
この特例を利用すると、以下のように通常の長期譲渡所得よりも低い税率を適用できます。

• 売却益が6,000万円以下の部分：14.21％
• 売却益が6,000万円超えの部分：20.315％

以前住んでいた家に適用する場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

売却損が生じたときに利用できる特例

不動産売却により損失が生じた場合は、以下のような特例を利用することで税負担を軽減できます。

• マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除
• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

いずれの特例も、不動産売却による損失分を給与所得などと相殺して、所得を減らすというものです。
所得が減ればそれだけ支払う税金も低くなるため、節税につながります。
また、相殺しきれなかった分の損失は、売却した年の翌年以降3年間繰り越すことが可能です。
いずれの特例も適用要件があるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却における売却益は、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いたあとの金額を指します。
売却益には譲渡所得税が課されるため、売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
不動産売却時には税負担を抑える特例や控除が用意されているので、要件を満たすようであれば忘れずに申告しましょう。
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