法人が不動産売却した際にかかる税金とは？計算方法や節税のポイントも解説

不動産売却では、法人と個人ではかかる税金の種類や、計算方法などが異なります。
そのため、法人として取引する場合は事前にどんな税金がかかるのか、また節税対策について知っておくと安心です。
そこで、不動産売却における法人と個人の税金の違い、また法人の場合の税金計算の方法や節税対策について解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしていただけると幸いです。

不動産売却で法人と個人にかかる税金の違いとは？

不動産売却において、法人と個人ではどのように税金に違いがあるのでしょうか。
まずは法人・個人のそれぞれの税金の仕組みと、法人が不動産売却した際にかかる税金の種類について解説します。

法人か個人かで税金の仕組みが異なる

法人と個人では、税金の仕組みが根本的に異なります。
個人の場合は不動産売却により得られた利益にのみ課税されます。
一方で、法人の場合は不動産売却で得た利益も会社の売り上げの一部として加算され、売り上げ全体の結果に対して税金が課されるという仕組みです。

法人が不動産売却した際にかかる税金

法人が不動産売却した際にかかる税金は、法人税・法人事業税・法人住民税・印紙税の4つです。
①法人税
法人税は、法人の事業で得られたすべての所得に対してかかる税金のことです。
一般的に会社の利益は収益から費用を引いて算出しますが、法人税の計算では益金から損金を引いた所得を用いる点に注意しましょう。
そのため、不動産売却とは関係ない事業から得た利益も合算して計算されます。
つまり、不動産売却による利益の有無が、企業利益にも影響を及ぼすというわけです。
②法人事業税
法人事業税は、事業全体で収益が発生した際に各自治体へ納める税金です。
これは、法人運営をするうえで使用しているインフラなどを維持するためにかかる税金です。
③法人住民税
法人住民税は、法人の事務所や事業所がある地方自治体に対して法人が支払う税金です。
個人の住民税と同様で、行政による公的サービス・インフラを賄うために納める必要があります。
注意しなければならない点として、複数の事業所がある場合はそれぞれの場所で納付しなければならないことです。
④印紙税
印紙税は、領収者や売買契約書など印紙税法で定められている文書に課せられる税金です。
これは、法人だけでなく個人にも課せられる税金の1つです。
不動産売却時の契約金額によって以下のように税額が定められています。

• 100万円超～500万円以下：軽減税率後1,000円（本来は2,000円）
• 500万円超～1,000万円以下：5,000円（1万円）
• 1,000万円超～5,000万円以下：1万円（2万円）
• 5,000万円超～1億円以下：3万円（6万円）
• 1億円超～5億円以下：6万円（10万円）

なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されています。

法人が不動産売却した際にかかる税金の計算方法

次に、上記でご説明した法人税・法人事業税・法人住民税について計算方法を解説します。

法人税の計算方法

法人税は以下のように益金から損金を差し引いた所得に法人税率を乗じて計算します。

• 所得＝益金－損金
• 法人税＝所得×法人税率

法人税率は、法人の種類や規模、課税所得額によって異なります。
法人税率に関する詳しい情報は、国税庁の「法人税の税率」から確認できます。
なお、所得がマイナスとなった場合は、法人税はかかりません。
また法人が土地を売却する際は、法人税とは別に「重課税」という譲渡に関わる税金を算出する必要があります。
所有期間が5年以下の短期譲渡の場合は税率が5％、5年超の長期譲渡の場合は10％の税率で計算します。

法人事業税の計算方法

法人事業税は以下の計算式で算出します。
法人事業税＝所得×法人事業税率
法人事業税率は都道府県ごとに異なるため、所在地に応じて調べる必要があります。
なお、法人事業税も所得がマイナスの場合は税金はかかりません。

法人住民税の計算方法

法人住民税は以下の計算式で算出します。
法人住民税＝法人税割＋均等割
法人税割は「法人税額×税率」で計算でき、法人税額を基準として法人が各自治体へ支払う税金のことで、都道府県や市区町村によって異なります。
なお、ここで出てくる税率は法人の規模によって定められており、黒字が大きいほど支払う額が大きくなります。
次に均等割とは、資本金や従業員数などをもとに算出する税金のことです。
均等割も地方自治体により金額が定められています。
また会社が赤字となった場合でも、法人住民税は納税の必要があるため注意しましょう。

法人は建物部分に消費税がかかる

消費税の課税対象は、事業者が事業として対価を得ておこなう資産譲渡および外国貨物の輸入とされています。
法人の不動産売却では、土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税がかかるため注意が必要です。
土地と建物の両方を売却する際は、それぞれの価格を分けて計算しなければなりません。
建物以外にも、不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士への報酬などに消費税は発生します。
なお、個人売却の場合は建物でも消費税はかかりません。

法人が不動産売却した際にできる節税対策

最後に税金を抑える節税対策について解説します。
法人が利用できる節税対策は以下のとおり3つあります。

• 投資をして利益を減らす
• 利益を分散させて税率を低くする
• 収用の場合は特別控除を適用する

それぞれの節税対策をご説明します。

節税対策1：投資をして利益を減らす

不動産売却で得た利益を投資に回し、収益を減らせば節税対策になります。
たとえば、設備や人材への投資です。
将来の成長の糧とすれば、事業としても無駄になることはありません。
また新規物件を購入して減価償却を計上しても利益を減らすことができます。
なお、減価償却費は耐用年数の短い木造、軽量鉄骨であればより高い節税効果が期待できるでしょう。

節税対策2：利益を分散させて税率を低くする

節税対策として、利益を分散させる方法もあります。
不動産売却で得た利益が大きい場合は、ほかの所得に分散させることも可能です。
たとえば、役員の退職金に回すことも大きな節税効果が望めるでしょう。
個人の場合は売却益とほかの所得をあわせることはできませんが、法人の場合はこのようにすべての所得の損益を合算できるため有効な手段と言えます。

節税対策3：収用の場合は特別控除を適用する

所有している土地が収用の対象となった場合は、特別控除により節税対策ができます。
収用とは、国や地方公共団体が公共的な目的のために、強制的に土地を取得することを言います。
この収用に伴う損失に対して、最大で5,000万円の特別控除を受けることが可能です。
所有する土地が収用となった場合のみに使える控除ですが、大きな節税対策となるでしょう。

まとめ

個人の場合は不動産売却で得た利益に税金がかかるのに対して、法人は売却益を会社の利益の一部として計上し、会社全体の売り上げを合算した結果に対して税金が算出されます。
また、法人の場合は建物部分に対して消費税がかかることに注意が必要です。
利益を分散できるなど法人ならではのメリットを生かして、節税対策をおこないましょう。
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