不動産売却の譲渡損失とは?利用できる特例や確定申告について解説

不動産売却の譲渡損失とは?利用できる特例や確定申告について解説

この記事のハイライト
●譲渡損失とは不動産売却で生じた赤字のことでキャピタルロスと呼ばれることもある
●特例の利用により税金の負担を軽減できる
●譲渡損失における特例を利用する場合は確定申告が必要

不動産売却時は取得時より価値が下がっていることが多いため、赤字になるのが一般的です。
その赤字のことを「譲渡損失」と呼び、条件を満たすと、所得税や住民税の控除を受けられます。
今回は不動産売却における譲渡損失とはなにか、利用できる特例や確定申告の流れについて解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却の譲渡損失とは?

不動産売却の譲渡損失とは?

まずは、不動産売却の譲渡損失とはなにかを解説します。

譲渡損失とは?

譲渡損失とは、土地や建物を売却した際に生じる赤字のことです。
売却して得た収入よりも、購入時にかかった費用のほうが大きい場合、譲渡損失が生じます。
反対に、売却によって得た利益は譲渡所得と呼びます。
つまり、譲渡損失とは「譲渡所得がゼロまたはマイナスになる=売却損が出る」ということです。
売却損である譲渡損失は、キャピタルロスと呼ばれることもあります。

譲渡所得が生じた際にかかる税金とは

不動産売却で譲渡所得が生じると、所得税と住民税がかかります。
所得税と住民税を総称したものが、譲渡所得税です。
譲渡所得税は譲渡所得に応じて金額が決まるため、譲渡所得を小さくすることが節税につながります。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得=不動産売却で得た総収入-(取得費+譲渡費用)
取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用です。
建築費用や不動産取得税、登記費用などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税などのことです。
譲渡所得税は、譲渡所得に下記の税率をかけて計算します。

  • 所有期間が5年以下の不動産:所得税30%・住民税9%
  • 所有期間が5年超えの不動産:所得税15%・住民税5%

不動産を所有してから5年以下で売却する場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。
長期譲渡所得の税率のほうが低く設定されているため、5年を超えたタイミングで売却したほうが節税につながります。
そのため、税金の負担を考えると、売却のタイミングにも注意したいところです。

軽減措置が受けられる可能性がある

譲渡損失が生じた場合、税金の軽減措置が受けられる可能性があります。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていることなどが条件です。
軽減措置は、確定申告によって適用できます。
譲渡損失が生じた場合、確定申告の義務はありませんが、軽減措置を受けるのであれば申告が必要です。

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不動産売却で譲渡損失が出た際に利用できる特例と利用条件

不動産売却で譲渡損失が出た際に利用できる特例と利用条件

続いて、不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる、特例と利用条件について解説します。

不動産取引を活性化するための特例

不動産売却した年の所得が、譲渡損失を大きく下回った場合、税金の負担を軽減する特例を利用できる可能性があります。
その特例を譲渡損失の繰越控除と呼び、最長で4年間、税金の軽減措置を受けられるものです。
譲渡損失が大きかった場合に有効で「売って損したらどうしよう…」という、不安感を解消するのが主な目的となります。
譲渡損失が生じても、税制面での優遇を受けられれば、中古物件の流通が盛んになるでしょう。

買い換えで利用できる特例

買い換えで利用できる特例が、マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例です。
これまでは、マイホームを購入したあとは子どもや孫などが家を受け継ぎ、守り続けていくのが一般的でした。
しかし、近年はライフスタイルや家族構成の変化により買い換えをする方が増えています。
この特例を利用するためには、売却する不動産と購入する不動産、それぞれの条件を満たす必要があります。
売却する不動産の条件は、下記のとおりです。

  • 居住用財産であること
  • 所有期間が売却する年の1月1日時点で5年を超えていること
  • 敷地面積が500㎡以内であることなど

敷地面積が500㎡を超える部分は、控除の対象外となります。
また、購入する不動産の条件は下記のとおりです。

  • 購入した年の、翌年の12月31日までに入居または入居する予定であること
  • 一定の住宅ローン残高が、特例を利用する年の年末にあること
  • 床面積が50㎡以上あることなど

入居するタイミングや、住宅ローン残高の有無などが条件となっています。

買い換えでない場合に利用できる特例

買い換えでない場合に利用できる可能性があるのが、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例です。
利用できる条件として、下記が挙げられます。

  • 売却する日の前日までに、一定の住宅ローン残高があること
  • 所有期間が売却する年の1月1日時点で5年を超えていること
  • 売却先が、親族など特別な関係の方でないことなど

先述した、買い換えで利用できる特例とほぼ同じとなります。

特例を利用する際に注意したいこと

不動産売却で譲渡損失の特例を利用する場合、繰越できる損失は、住宅ローンの残債から売却価格を差し引いた金額です。
所得も3,000万円以下であることが条件となります。
利用するための条件とともに、注意点についても理解を深めておくと安心です。

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不動産売却で譲渡損失が生じた際の確定申告の流れ

不動産売却で譲渡損失が生じた際の確定申告の流れ

最後に、不動産売却で譲渡損失が生じた際の、確定申告の流れについて解説します。

必要書類を準備する

まずは譲渡損失が生じた際の、確定申告に必要な書類を準備します。
買い換えにともなう不動産売却では、下記の書類が必要です。

  • 売却した不動産の登記事項証明書
  • 新居の登記事項証明書
  • 新居の住宅ローンの残高証明書など

買い換えの場合は、新しく購入した不動産に関する書類も必要となります。
買い換えでない不動産売却では下記の書類が必要です。

  • 売却した不動産の登記事項証明書
  • 売却した不動産の住宅ローンの残高証明書など

登記事項証明書は、いずれも原本を準備します。
また、住宅ローンの残高証明書は、売買契約締結日の前日のものが必要です。

書類を作成する

確定申告の必要書類が揃ったら、必要事項を記入し書類を作成します。
税務署から入手した書類に手書きすることも可能ですが、国税庁のホームページからパソコンで作成するのが効率的です。
数字も自動計算されるため、ミスを防ぐこともできます。

書類を税務署に提出する

確定申告の書類の提出方法は、下記のとおりです。

  • 税務署の窓口に提出する
  • 税務署に郵送する
  • 電子申告(e-Tax)で提出する

税務署に直接足を運び、窓口に提出するのが一般的な方法です。
しかし、確定申告の時期は混み合うため、郵送で提出することも検討なさってください。
おすすめなのが、電子申告(e-Tax)の利用です。
電子申告(e-Tax)を利用すれば、自宅で確定申告がおこなえます。
平日は仕事で忙しい方や密を避けたい方、税金の還付をスムーズに受けたい方などは、電子申告(e-Tax)での手続きが適しているといえるでしょう。

確定申告の時期

確定申告の時期は、不動産売却した翌年の2月16日~3月15日です。
ただし、曜日によって変わることもあります。
手続きの期間が限られているため、必要書類は余裕を持って準備するのがおすすめです。

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まとめ

譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じる赤字のことです。
譲渡損失が出た場合でも、特例を利用すれば節税につながります。
控除を受けるためには確定申告が必要なので、申告時の必要書類や流れを把握しておくと安心です。
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