マンション売却における固定資産税の精算方法や時期とは？注意点も解説

マンションを売却する際は、固定資産税の支払いがどうなるのか気になりますよね。
そこで今回は、マンション売却における固定資産税の精算方法や精算する時期、注意点について解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市でマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却における固定資産税の精算方法とは？

不動産を所有していると、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税が課されます。
そのため、1月2日以降にマンションを売却した場合、売主がその年の固定資産税を支払うことになります。
「1年の途中でマンションを売るのに、なぜ1年分の固定資産税を支払わなければならないのか？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
一般的に、マンションを売却する際は、固定資産税を日割り計算して買主と分担します。

日割り計算とは

日割り計算とは、売主と買主の間で固定資産税の負担を公平に分けるために、固定資産税を日割りで計算し、算出した金額を売主が買主から受け取ることを指します。
つまり、売主は1年分の固定資産税を納税し、買主は引き渡し後の日数分の固定資産税を売主に支払うという考え方です。
買主が売主に支払う固定資産税の負担金は、一般的に「固定資産税清算金」と呼びます。
たとえば、7月1日にマンションを引き渡す場合、1月1日から6月30日までの固定資産税は売主負担、7月1日から12月31日までの固定資産税は買主負担です。
なお、日割り計算の起算日を4月1日とする場合もあります。
上記の例で起算日を4月1日とした場合、4月1日から6月30日までが売主負担、7月1日から翌年3月31日までが買主負担になります。
起算日は、地域によって異なる傾向にあり、関東地方は1月1日、関西地方は4月1日とするケースが多いです。

日割り計算の方法

では、日割り計算の金額はどのように計算するのでしょうか？
固定資産税の日割り精算の計算式は、以下のとおりです。
固定資産税清算金＝1年間の固定資産税額×所有日数÷365日
1年間の固定資産税額は、固定資産税納税通知書などで確認します。
前述のとおり、買主の所有日数はマンションの引き渡し日以降から12月31日、あるいは翌年3月31日までで数えます。
たとえば、起算日が1月1日でマンションの引き渡し日が7月1日の場合、買主の所有日数は184日です。
1年間の固定資産税を10万円とした場合は「10万円×184÷365日＝約5万円」になります。
なお、起算日については、買主と売主が双方合意のもとで定め、契約書に明記する必要があります。
また、都市計画法に定められる市街化区域内にあるマンションの場合は都市計画税も課されるため、同様の計算方法で精算するのが一般的です。

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マンション売却における固定資産税の精算時期とは？

固定資産税の納税通知書は、一般的に毎年4月～5月ごろに届きます。
納税通知書が届く前に売却した場合は、固定資産税の精算時期も重要なポイントです。
固定資産税の精算時期は、以下の2パターンに分かれます。

①昨年の固定資産税を基に精算する

固定資産税清算金は、マンションの売却時に買主から一括で支払われるのが一般的です。
そのため、固定資産税納税通知書が届く前に売却した場合は、昨年の固定資産税を基に精算します。
ただし、売却した時期が固定資産税評価額の評価替えの年である場合や、税制改正などによって税率が変更された場合は、前年の税額と大きく異なる可能性があるため注意が必要です。
固定資産税評価額とは、各自治体が定める固定資産税を課税するときの基準となる土地と家屋の評価額のことです。
固定資産税評価額は、周辺環境やその地域の経済状況の変化、建物の劣化状況などを反映させる必要があるため、3年に1度の評価替えがおこなわれます。
評価替えの時期でない場合は、基本的に前年と同様の納税額と考えて問題ありません。
前年の固定資産税と今年の固定資産税が異なる場合は、今年の納税額が確定してから、改めて精算することも可能です。
再精算により、前年と当年の固定資産税額に差がある場合でも、どちらか一方が損をするリスクを軽減できます。
ただし、再精算する場合は、トラブルを避けるためにも、あらかじめ売買契約時に明確な取り決めをおこない、契約書に明記しておきましょう。

②今年の納税通知書が届いてから精算

今年の納税通知書が届いてから固定資産税を精算する方法もあります。
納税通知書が届く前に売却した場合は、今年の納税通知書が到着するまで精算を待つことになります。
確定した固定資産税額に基づいて売主と買主の負担割合を決定するため、前年との差額を心配する必要はありません。
ただし、この方法では売買後も買主と連絡を取り合う必要があり、手間がかかるというデメリットがあります。
また、買主との連絡が取れなくなり、トラブルに発展する可能性もあるでしょう。
マンション売却において固定資産税の精算方法や時期については、売主と買主との協議によって決定します。
精算時期によってはトラブルが生じる可能性も考慮すると、売却の際に仲介の不動産会社に相談することをおすすめします。

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マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点とは？

最後に、マンション売却時の固定資産税の精算について、注意点を解説します。

注意点①固定資産税の精算は法的義務ではない

まず第一に、マンション売却における固定資産税の精算は法的義務ではなく、不動産取引の慣習であることに注意が必要です。
前述のとおり、固定資産税は1月1日時点の所有者がその年1年分の税額を支払う義務があります。
そのため、年の途中でマンションを売却した場合でも、売主は1月1日時点の所有者として固定資産税を納税しなければなりません。
一方、買主には法的義務はないため、売却した年の固定資産税を負担したくないと主張される可能性もあります。
このような事態を避けるためには、前もって固定資産税についてしっかりと話し合い、売買契約書に固定資産税清算金の合意を盛り込んでおくと良いでしょう。

注意点②固定資産税清算金は譲渡所得に含む

マンションを売却して利益が出た場合、その売却利益は譲渡所得となります。
譲渡所得には所得税や住民税などの税金がかかるため、売却した年の翌年に確定申告が必要です。
買主から受け取った固定資産税清算金は、この譲渡所得の一部としてカウントされます。
つまり、固定資産税清算金は税金ではなく、マンションの売却価格の一部として扱われる点にご注意ください。

注意点③起算日や精算方法の決め方

固定資産税の精算をするときは、起算日をいつに設定するかによって、売主と買主の負担額が大きく変わる可能性があります。
買主とのトラブルを避け、取引をスムーズに進めるためには、売主と買主の両方が同意する日を選ぶ必要があります。
とはいえ、こちらの不利にならないように買主と交渉するのはむずかしいと感じる方もいらっしゃるでしょう。
そのため、起算日や精算方法はあらかじめ不動産会社に相談してから決めることをおすすめします。

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まとめ

マンションを売却したときは1年間の固定資産税を所有日数に応じて日割り計算し、双方が負担します。
精算時期は、今年の納税通知書が届いてからおこなう場合と、売却時に昨年の固定資産税を基に計算する場合に分かれます。
注意点は、買主に法的義務がない点、清算金は譲渡所得に含まれる点、起算日や精算方法の決め方の3つです。
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