外国人でも不動産売却はできる？必要書類や税金について解説

外国人でも不動産を売買できるのか、疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
日本では外国人も自由に不動産売買ができますが、契約時にはいくつかの注意点があります。
そこで今回は、外国人が不動産売却をおこなう際の必要書類や税金に関する注意点などを解説します。
山口県宇部市や山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

外国人でも不動産売却はできる？

売主や買主が外国人であっても、不動産を売買することは可能です。
取引の流れについても、一般的な不動産売却とほとんど変わりありません。
ただし取引の際は日本のルールが適用されるため、戸惑うこともあるかと思います。
手続きを円滑に進めるためにも、事前に注意点を確認しておきましょう。

相手が外国人でも日本のルールで取引する

日本で不動産売買をおこなう場合、相手が外国人でも日本のルールをもとに取引がおこなわれます。
不動産会社の指示にしたがって手続きを進めれば良いので、そこまで心配する必要はありません。
不動産売却の具体的な流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこない買主を探す
• 買主と売買契約を結ぶ
• 売買代金を受け取り物件を引き渡す

ここで注意したいのが、外国籍の方が日本のルールを把握していない可能性があるということです。
母国とは違ったルールが適用されるため、日本の法律や税金について把握しておかないとトラブルになる恐れがあります。
なお手続きは日本国内でおこなう必要があるため、非居住者の場合は代理人を探さなければなりません。
代理人がいれば、買主が来日できない場合でも、売買契約の締結や物件の引き渡しを代行できるようになります。

物件の所有期間によって税率が決まる

外国人が不動産を売る場合も、日本の税法が適用されます。
そのため不動産売却によって利益が生じた際は、利益の部分に対して譲渡所得税（住民税・所得税）が課されます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えているかどうかがポイントです。

• 所有期間が5年超え：所得税 15%・住民税 5％
• 所有期間が5年以下：所得税 30％・住民税 9％

ただし日本に住んでいない非居住者については、住民税が非課税です。
非居住者とは、日本に1年以上住んでいない、または国内に住所を有していない方を指します。
たとえば、1年以上国外に在住している外国人や1年以上海外赴任されている方は、非居住者とみなされます。
納税方法は非居住者と居住者で異なるため、手続きをする際は注意が必要です。

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外国人が不動産を売却するときの必要書類

外国人であっても、契約時の必要書類は日本人が不動産を売却するときと変わりません。
まずは通常の不動産売却で必要となる書類を確認しておきましょう。

• 住民票
• 身分証明書
• 登記識別情報通知書
• 固定資産評価証明書
• 印鑑登録証明書

日本の滞在歴によっては、住民票と印鑑登録証明書を発行できないケースがあるため注意が必要です。
もし発行できないとなった場合、代替書類を準備しなければなりません。
ここからは、住民票などを発行できないケースと代替書類について解説します。

住民票などを発行できないケース

住民票や印鑑証明書を発行できるのは、基本的に中長期在留者などです。
中長期在留者とは、短期滞在や外交、公用以外で、3か月以上の在留資格をもつ外国人を指します。
在留期間が3か月未満もしくは海外に在住している場合、住民票などの発行ができません。
そのため、住民票や印鑑証明書の代わりとなる書類が必要になります。
中長期在留者の場合は、居住地を管轄する役所の窓口にいけば、住民票などを発行してもらえます。
また中長期在留者以外のほか、以下に該当する方も住民票や印鑑登録証明書の発行が可能です。

• 特別永住者：特別永住者証明書の交付申請をして許可を受けた方
• 一時庇護許可者・仮滞在中許可者：一定条件を満たしており、一時庇護許可書・仮滞在許可書の交付を受けた方
• 出生による経過滞在者・国籍喪失による経過滞在者：出生または日本国籍の喪失を理由に日本に在留している方

上記に該当する方も、居住地を管轄する役所の窓口に行けば、住民票を取得できます。

中長期在留者など以外の代替書類

日本に滞在して3か月未満の外国人は、日本に住所がないとみなされるため住民票を発行できません。
そこで代替書類を準備して、海外にある住所を証明する必要があります。
代替書類には「売主の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」「官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書）」が挙げられます。
大使館によって対応が異なることもあるため、事前に大使館領事部に問い合わせて確認しておくと安心です。
一方で印鑑証明書の代替書類には「当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書」や「登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類」があります。
一般的には、日本の司法書士に登記委任状を作成してもらい、在日大使館で認証を受けて印鑑証明書の代わりとするケースがほとんどです。

海外在住の代替書類

海外在住者が取引する際も、住民票の代替書類が必要です。
代替書類は中長期在留者など以外のケースと同様に「売主の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」が該当します。
印鑑証明書の代替書類は「宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類」や「本国の官憲が発行するサイン証明書」を取得しましょう。

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外国人が不動産を売却するときにかかる税金

外国人が不動産を売却する際も、日本人と同じように税金を納める必要があります。
最後に、外国人が不動産を売却する際にかかる税金について確認しておきましょう。

税金の種類

外国人が日本の不動産を売却した場合、かかる税金は以下の3つです。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

譲渡所得税は先述したように、不動産売却により得た利益に対して課税されます。
印紙税は、買主と売主が交わす売買契約書にかかる税金です。
税率は売却価格によって異なるため、国税庁のホームページでご確認ください。
登録免許税は、不動産の抵当権を外す手続きにおいて生じる税金で、不動産1件あたり1,000円です。

居住者である外国人が不動産を売却した場合

日本に住んでいる外国人が不動産を売却した際は、日本人と同様に確定申告をして譲渡所得税を納めます。
申告期限は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間です。
申告期限を過ぎると余分な税金を支払うことになるため、早めに書類の準備などを始めておきましょう。

非居住者である外国人が不動産を売却した場合

日本に住んでいない外国人と取引した場合、申告漏れを防ぐため、買主が代わりに源泉徴収税を納めなければなりません。
したがって売主は、売却代金から源泉徴収額分を差し引いたあとの金額を受け取ることになります。
ただし売却価格が1億円以下、または購入目的が自身や親族の居住用とする場合は、源泉徴収は不要です。

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まとめ

外国人が不動産売買する場合でも、基本的な流れは日本人が取引するときと変わりありません。
しかし必要書類や源泉徴収の有無など、通常とは異なる点もあるため注意が必要です。
また、不動産売却により利益が生じた場合は確定申告も必要なので、忘れないよう注意しましょう。
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