不動産売買契約書が必要な理由とは？重要事項説明書との違いも解説

不動産売却を進めるにあたって、重要な役割を果たすのが不動産売買契約書と重要事項説明書です。
不動産売却をしたあとにトラブルが発生しないためにも、契約書の内容や確認事項などを押さえておくと良いでしょう。
そこで、不動産売買契約書はなぜ必要なのか、重要事項説明書との違いや確認すべきポイントを解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

不動産売買で不動産売買契約書が必要な理由とは

不動産売買をおこなう際に、なぜ不動産売買契約書は必要なのでしょうか。
ここでは、売買契約書が必要な理由や契約書の内容について解説します。

不動産売買契約書の必要性

売買契約書とは、不動産売買締結時に売主・買主が取り交わす書類のことです。
不動産の売買では、大きな金額での取引をおこなうことになり、それに必要な手続きや取り決めが多くなってきます。
そのため、売買する不動産の権利や契約解除などについても明確にしておく必要があります。
つまり、双方がトラブルなく安全な取引を終えられることを目的に作成しているのです。
また、不動産会社が仲介する場合は、不動産売買契約書を交付することが宅地建物取引業法により義務付けられています。

不動産売買契約書の内容

不動産売買契約書には、主に以下のような内容が記載されています。

• 不動産情報や売買代金
• 引き渡し時期
• 不動産登記関連
• 契約不適合責任
• 契約違反による解除や違約金など

不動産売買契約書には、売却予定の不動産の情報から取引金額、引き渡し時期・決済日など多岐にわたって記載されています。
またトラブル防止のために、契約不適合責任や契約解除、違約金についても取り決められています。
契約不適合責任とは、契約と適合していない箇所が見つかった際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
そのほかにも、抵当権の抹消についてや融資利用の特約など住宅ローンに関係する事項も盛り込まれています。
買主・売主ともに十分に目を通して理解することが大切です。
なお、不動産売買契約書は、仲介している不動産会社が作成するのが一般的です。
2通作成し、売主と買主がそれぞれ署名・捺印し、その後はそれぞれが保管するものとなります。

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不動産売買契約書と重要事項説明書との違い

不動産売買では、不動産売買契約書と同時に目を通しておくべき書類に「重要事項説明書」があります。
重要事項説明書も契約上重要な事項を説明する書類として交付することが義務付けられています。
重要事項説明書には、主に物件に関する事項や取引条件に関する事項が記載されており、売買契約するか判断するために必要な書類です。
一般的には、この重要事項説明書を説明し同意してから不動産売買契約の締結へと進みます。
では、どちらも契約締結時の重要書類ですが、具体的には何が違うのでしょうか。
ここでは、不動産売買契約書と重要事項説明書との違いについて解説します。

重要事項説明書との違い

不動産売買契約書と重要事項説明書の主な違いは、以下のとおり2つです。

• 意味合いや目的の違い
• 内容の違い

重要事項説明書は、購入者に物件の情報や取引条件に関する内容を理解してもらうことを目的としており、基本的に買主のために作成された書類です。
また、署名・捺印が説明を受けたことによる証で、内容に納得したことを示しています。
一方で、不動産売買契約書は、売主と買主の売買契約を成立させるための書類です。
そして契約書の署名・捺印は、重要事項説明書を読んで売買契約を成立させることを意味しています。
2つ目は、記載されている内容の違いです。
不動産売買契約書では、主に売買価格や支払い方法、引き渡し日などについて記載されています。
一方で重要事項説明書は、さきほどの内容にくわえて、権利関係やインフラ整備、損害賠償と違約金、手付金・支払金などがより詳細に記されています。
つまり、重要事項説明書のほうが売買契約書より内容が細かく、売買にあたっての条件や情報が盛り込まれているのが特徴です。
2つの書類は役割が違い、併用することはできないため、必ず同時に作成する必要があります。
なお、重要事項説明書は基本的に内容を把握している売主側が作成することになっています。
不動産売買契約書は売主・買主のどちらでも作成できるため、これも違いの1つです。

特約事項について

不動産売買契約書や重要事項説明書には「特約事項」を追記できるようになっています。
特約事項とは、売主・買主でトラブルが起きないように、取り決めなどを特例として記載しておくものです。
たとえば、買主が現状について了承したうえでの契約であることを示し、その後の責任を負わない内容や、公図と現況の土地の形が異なる場合に記載することがあります。
このような特約を付けておけば、トラブルを防止でき安心して取引することができます。

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不動産売買契約書で確認すべきポイント

最後に不動産売買契約書で、とくに確認しておきたい事項を解説します。
売買契約したあとは容易に契約解除できないため、しっかりと契約書などを確認しておくことが大切です。
とくに確認すべき点は以下の3つです。

• 手付金と手付金解除について
• 所有権移転登記費用について
• ローン特約について

それぞれの確認ポイントをご説明します。

確認ポイント1：手付金と手付金解除について

不動産売却では、契約時に買主から代金の一部として手付金を支払います。
もし、どちらかの都合により契約解除をしなければならなくなった際に、契約の履行に着手しているかによって、違約金が発生するか異なります。
そのため不動産売買契約書では、この手付金と手付金解除の項目は必ず確認しておきましょう。
手付金の解除は、どちらかが契約の履行に着手するまでと決められています。
売主の都合による契約解除の場合は「手付金の倍を支払う」こととされ、買主側の都合の場合は「手付金を放棄する」ことにより契約解除が可能になります。

確認ポイント2：所有権移転登記費用について

不動産売却では、所有権移転登記をおこない不動産の所有権が買主へ移ります。
その際にかかる手続き費用をどちらが負担するのか確認しておきましょう。
また、所有権移転登記費用以外にも支払いなどが関係してくるものは、支払うタイミングや内容を確かめておくことをおすすめします。
事前に確認しておけば、トラブルを回避できスムーズに売却できるでしょう。

確認ポイント3：ローン特約について

不動産を購入する多くの方は、住宅ローンを利用します。
そのため不動産売買契約では、無条件で契約を解除できる「ローン特約」を付けるのが一般的です。
住宅ローンの審査に通らなかった際は、買主は契約解除料などを支払うことなく契約を解除することができます。
不動産売却する際は、このローン特約についてもしっかりと確認しておきましょう。

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まとめ

不動産売買では、不動産売買契約書・重要事項説明書の2つの書類が重要な役割を果たします。
契約後にトラブルにならないためにも、手付金やローン特約なども確認しておくことがポイントです。
また、契約不適合責任の免責などを付ける場合は、特約事項にしっかりと記載しておくようにしましょう。
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