擁壁のある不動産は売却しにくい？売却方法についても解説！

売却予定の不動産に擁壁があり「本当に売れるのだろうか」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
擁壁がある不動産は売れにくいとされていますが、売却方法を工夫すればスムーズに売却することも可能です。
そこで今回は、擁壁のある不動産が売却しにくい理由やスムーズに売却する方法などを解説します。
山口県宇部市・山陽小野田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！擁壁とは？

擁壁とは、傾斜地や高低差のある土地に建物を建てる際に必要となる壁のような構造物です。
家を建てるための土地は必ずしも平行とは限らず、なかには敷地と道路に高低差があったり、斜めになっていたりすることもあります。
このような土地は、大雨や地震などの自然災害が発生した際に、土圧や水圧によって土砂崩れが起こる恐れがあり危険です。
そこで「擁壁」と呼ばれる構造物をつくり、その斜面の土を留めて土砂崩れを防いでいるのです。
また、土地と道路の高低差が大きい場合は、擁壁をつくらなければならないとする自治体もあります。
これを「がけ条例」といい、規制内容は自治体によって異なるため、不動産を売り出す前に確認しておくと安心です。

擁壁には種類がある

擁壁の種類は、コンクリートタイプ・石積みタイプ・ブロック積みタイプに分けられます。
コンクリートタイプ
現在主流となっているのが、このコンクリートタイプです。
コンクリートのなかに鉄筋を埋め込むタイプと埋め込まないタイプがあり、強度に優れている前者が多く採用されています。
垂直に近い擁壁が組めるため、建物のすぐ横に擁壁を設置したい場合に用いられることが多いです。
さらにコンクリートタイプは、L型・逆L型・逆T型に分けられ、立地や境界などに応じて使いわけられています。
石積みタイプ
石積みタイプは、天然石や加工した軽石などを積み上げてつくる擁壁です。
加工がしやすいため昭和時代によく見られましたが、耐久性の問題から現在使用されることはほとんどありません。
ブロック積みタイプ
ブロック積みタイプは、モルタルなどを接着剤に用いて、石またはコンクリートブロックを積み上げた擁壁です。
城の石垣や斜面を造成する際によく用いられています。
ただし、ブロック積みの擁壁では「建築要件を満たさない」と判断されることがある点に注意が必要です。
ブロック積みの擁壁は、コンクリートタイプに比べて耐久性が劣るため、場合によっては建築要件を満たさないと判断される可能性があります。

土留め工事との違い

擁壁と混在されやすい不動産用語に、土地留め工事があります。
土地留め工事とは、傾斜地やがけで土砂崩れが起こらないよう、土をコンクリートや石材などで固めることです。
一方で擁壁は土を固める行為ではなく、土地を留めるための建造物である「壁」を指します。
いずれも土地を留めるという目的は同じですが、建造物を指すか概念そのものを指すかに大きな違いがあります。

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擁壁のある不動産が売りにくいとされる理由

擁壁のなかには、安全性が確認できず危険な状態のものも存在します。
擁壁の安全性が確認できないと売却が難しく、また売却できても大幅な値下げが必要になるケースがほとんどです。
ここからは、どのような擁壁が危険な状態といえるのか、売却価格はどのくらい低くなるのかを解説します。

安全性の確認ができない危険な擁壁とは

以下のような擁壁は、自然災害が発生した際に土砂崩れが起こる可能性が高く、危険な状態だといえます。

• ひび割れや変形が起きている
• 自然石を積み上げている
• 許可が必要な規模に関わらず許可を得ていない
• 異なる素材を2段構成で積み上げている

土地に上記のような擁壁がある場合、現状での売却は難しいでしょう。
また、危険な擁壁は外見で判断できるものばかりとは限りません。
擁壁には水圧を逃がすための穴が開いており、その穴が経年とともに詰まってしまうことがあります。
穴が詰まった状態で豪雨などの自然災害に見舞われると、圧力がかかり擁壁が倒壊する可能性があるのです。
リスクのある不動産を進んで購入する方は少ないため、安全性の確認が取れない擁壁は売却が困難とされています。
さらに、擁壁の安全性が確認できないと建物の建て替えが困難な点も、売却しにくい理由のひとつです。

売却できても価格は低くなる

擁壁に問題がある場合は、がけ対策の特殊工事や再工事をしなければなりません。
工事費用は擁壁の種類や地域などによっても異なりますが、1㎡あたり約3万円〜15万円が目安です。
たとえば「高さ2m・長さ10m・面積20㎡」の擁壁を設置する場合、工事費用の目安は60万円〜300万円です。
すでに擁壁がある場所につくり直す場合は、既存の擁壁の撤去費用も追加で発生するため、数百万円ほど高くなります。
擁壁の面積や撤去費用の有無によっては、1,000万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

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擁壁のある不動産をスムーズに売却する方法

危険な擁壁があり売却しにくい不動産でも、適切な対策を講じればスムーズな売却が目指せます。
最後に、擁壁のある不動産を売却する方法と対策について解説します。

安全性を確認してから売り出す

擁壁の安全性を確認できれば、売却価格を下げなくても不動産を売却できる可能性が高まります。
建築指導事務所や自治体に問い合わせれば、検査済みの擁壁かどうかを調べることが可能です。
許可を得て設置されている擁壁だとわかれば、安全性に問題ないといえるため買主の不安を軽減できるでしょう。
そのほか、建築士や建築調査会社などの専門家に依頼して調査をおこなう方法もあります。

擁壁の補強工事をおこなう

擁壁の安全性が確認できなければ、補強工事をおこなってから売却することをおすすめします。
補強工事をしないままでも売却は可能ですが、安全性が確保されていない土地は買主が見つかりにくく、売れ残る可能性が高いです。
また買主が見つかったとしても、大幅な値下げを交渉され、結果として損をするケースも珍しくありません。
したがって、売却前に売主側で補強工事をおこない、安全性を確保してから売り出すことをおすすめします。

不動産会社の買取を利用する

不動産をなるべく早く手放したい方は、不動産会社による買取を検討してはいかがでしょうか。
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることで、はじめから売却相手が決まっているため買主を探す必要がありません。
不動産会社が提示する査定額に納得できれば、すぐに契約を結んで現金化することが可能です。
また買取であれば、擁壁の補強工事をしなくても現状のまま売却できる可能性がある点もメリットです。
仲介に比べると売却価格が低くなりますが、検査や工事にかかる費用を考えれば、手元に残るお金はそれほど大差ないかもしれません。
とにかく早く手放したい方や現状のまま売却したい方は、不動産会社による買取をぜひご検討ください。

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まとめ

高低差のある土地や傾斜地の安全性を高めるために必要な擁壁ですが、なかには危険な状態のものも存在します。
擁壁にひびや変形などの問題が生じている場合は補強工事が必要なほか、場合によっては工事のやり直しをしなければなりません。
すぐに手放したい方や工事の手間を省きたい方は、不動産会社による買取を検討されてはいかがでしょうか。
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