収益物件を売却した際の税金の種類は?確定申告までの流れも解説

収益物件を売却した際の税金の種類は?確定申告までの流れも解説

この記事のハイライト
●収益物件の売却時は譲渡所得税や印紙税などさまざまな種類の税金がかかる
●税金対策をおこなう場合は買い換え特例を利用したり確定申告で控除額を増やしたりする
●確定申告をおこなうタイミングは収益物件を売却した年の翌年の2月~3月なので忘れずに手続きをおこなう

収益物件を売却すると、いくつかの税金がかかります。
手元に残すお金を少しでも多くするためには、税金の種類を知ったり対策を講じたりすることがポイントです。
今回は収益物件の売却でかかる税金の種類や取り入れたい税金対策、確定申告のタイミングや必要書類について解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で収益物件を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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収益物件を売却した際にかかる税金の種類

収益物件を売却した際にかかる税金の種類

まずは、収益物件を売却した際にかかる税金の種類について解説します。

種類1:譲渡所得税

種類として、まず譲渡所得税が挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た譲渡所得(利益・儲け)に対してかかる税金のことです。
住民税と所得税を総称したものも譲渡所得税と呼びます。
また、2013年から2037年までのあいだは、東日本大震災の復興を目的とする財源確保のために、復興特別所得税として所得税額の2.1%が課税されます。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-取得費-譲渡費用
取得費とは、売却する収益物件を購入した際にかかった費用です。
建築費用や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、収益物件を売却した際に支払った費用のことで、仲介手数料や印紙税などが該当します。
譲渡所得税の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得×税率
税率は下記のとおり所有期間によって異なります。

  • 所有期間5年以下:39%
  • 所有期間5年超え:20%

売却のタイミングによって、税率が2倍近く変わることになります。

種類2:登録免許税

登録免許税も、売却時にかかる税金のひとつです。
不動産の売却時、抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを使って土地や建物を購入する際に、金融機関が対象の不動産を担保にする権利です。
抹消登記の際、ひとつの不動産に対して1,000円の登録免許税を納めます。
収益物件の場合は、土地と建物それぞれに課税されるため注意なさってください。
また、抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、税金を含めて3万円程度かかるでしょう。

種類3:印紙税

かかる税金の種類として、印紙税も挙げられます。
売買契約書には、定められた金額の収入印紙を貼付し、印紙税を納めなくてはなりません。
売主と買主が、1通ずつ契約書を保管する場合、それぞれが印紙税を負担するのが一般的です。
印紙税の金額は、下記のとおり契約金額によって変動します。

  • 100万円超え500万円以下:1,000円
  • 500万円超え1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円超え5,000万円以下:1万円

印紙税の金額は税法改正で変更されることもあるため、売却時は国税庁のホームページで金額を確認することをおすすめします。

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収益物件を売却する際の税金対策

収益物件を売却する際の税金対策

続いて、収益物件を売却する際の税金対策について解説します。

対策1:買い換え特例を利用する

対策としてまず挙げられるのが、買い換え特例を利用することです。
買い換えの特例は、所有期間が10年を超える収益物件を、買い換えする場合に適用できます。
売却後、一定期間以内にその売却資産に対応する買い換え資産を購入すると、譲渡所得税の課税が繰延べされるという制度です。
原則譲渡収入の20%、または譲渡収入のうち、買い替え資産の評価額の80%を超える部分にだけ課税されることになります。
税金の免除ではなく、次に買い換え物件を売却するまで繰延されるのが特徴です。

対策2:確定申告で控除額を増やす

確定申告で控除額を増やすことも、対策のひとつです。
白色申告ではなく、青色申告にすると最大65万円の控除の控除が可能となります。
白色申告の控除額は一律38万円なので、税金対策をおこないたい場合は青色申告で手続きするのがおすすめです。

対策3:取得費を多く計上する

対策として、取得費を多く計上することも挙げられます。
先述のとおり、収益物件の売却では譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるため、税金を抑えるためには譲渡所得を圧縮することがポイントです。
譲渡所得の計算式にある、取得費をできる限り多く計上すれば、譲渡所得が圧縮できるでしょう。

対策4:印紙税の負担を抑える

収益物件を含む不動産の取引では、売買金額が大きくなりやすいです。
そのため、売買契約書にかかる印紙税も負担となってしまいます。
印紙税法では契約の当事者が、連帯して印紙時を負担すると定められているものの、その割合については決まりがありません。
そのため、売主と買主が相談のうえ決めることになります。
売買契約書は必ず2通作成する必要もないため、協議したうえで1通だけ作成すれば、印紙税は半額です。
もう1通はコピーをし、控えとして売主もしくは買主が保管します。
印紙税の負担を抑えられれば、税金の負担を軽減することが可能です。

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収益物件売却から納めるべき税金を確定する確定申告の流れ

収益物件売却から納めるべき税金を確定する確定申告の流れ

最後に、収益物件売却から、納めるべき税金を確定する確定申告のタイミングや必要書類について解説します。

確定申告のタイミング

確定申告をおこなうタイミングは、収益物件を売却した年の翌年です。
毎年2月~3月が確定申告の時期となるので、そのタイミングで収入金額を確定し、申告します。
売却後、税務署から「確定申告のお知らせ」が届くので、受け取り次第開封なさってください。
これは管轄する法務局と連携され、自動で届くお知らせです。

必要書類

申告時に必要となる主な書類は、下記のとおりです。

  • 確定申告書B
  • 分離課税用の申告書(第三表)

上記の書類は税務署や市役所で入手したり、国税庁のホームページからダウンロードしたりして取得することが可能です。
また、ご自身で準備する書類として、下記が挙げられます。

  • 譲渡所得の内訳書
  • マンションの登記簿謄本
  • 不動産の取得時・売却時の資料

譲渡所得の内訳書は、マンション売却後に送付されてくる書類です。
取得時の資料とは、売買契約書の写しや仲介手数料の領収書などが該当します。
売却時の資料は、不動産の全部事項証明書や諸費用の領収書などのことです。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なのは、利益が発生した場合です。
先述した計算式で、譲渡所得が生じた場合、定められた期限内に申告と納税をおこないます。

不要なケース

売却益がゼロ、またはマイナスの場合、確定申告は原則不要です。
先述のとおり、売却したあと、税務署から「確定申告のお知らせ」が届きます。
利益が出てないことと申告はしない旨を回答し、返送なさってください。
回答をしない場合、税務調査の対象になるケースがあるので、利益がなくても返信することをおすすめします。

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まとめ

収益物件の売却時は、譲渡所得税や印紙税などさまざまな種類の税金がかかります。
税金の負担を抑えたい場合は、買い換えの特例を利用したり、確定申告で控除額を増やしたり、取得費をなるべく多く計上したりするのがおすすめです。
売却益が生じた場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要になるため、忘れずに手続きをおこなってください。
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