任意売却に税金はかかる?譲渡所得税や税金を滞納している場合について解説

任意売却に税金はかかる?譲渡所得税や税金を滞納している場合について解説

この記事のハイライト
●任意売却の場合も印紙税や登録免許税などの税金がかかる
●3,000万円の特別控除や強制換価等による特例により譲渡所得税がかからないケースもある
●税金を滞納している場合は行政と交渉する必要がある

不動産を売却する際は税金がかかりますが、任意売却の場合も税金がかかるのか気になりますよね。
本記事では、任意売却する際の税金の種類や譲渡所得税、固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合も任意売却できるのかについて解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で任意売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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任意売却は税金がかかる?

任意売却は税金がかかる?

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関と協議のうえ、不動産を売却する手続きです。
任意売却で得た資金は住宅ローンの返済に充てられますが、税金や諸費用を含めた総合的なコストを考慮する必要があります。

不動産売却にかかる税金

任意売却でも通常の不動産売却と同じように以下の種類の税金がかかります。

  • 譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、この利益に対してかかる税金です。
譲渡所得の計算は、売却価格から取得費や売却にかかる費用(譲渡費用)を差し引いた金額です。
売却代金が住宅ローンの残債以下の場合、利益が出ないため、譲渡所得税は発生しません。
5年を超えて所有していた不動産を売却した場合、長期譲渡所得として税率が軽減されます。
なお、住民税は譲渡所得に基づいて計算され、翌年度の住民税に影響を与えます。
売却代金が住宅ローンの残債以下の場合、利益が出ないため、譲渡所得税や住民税は発生しません。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形式で課される税金です。
印紙税の金額は、契約金額によって異なり、国税庁のホームページで確認できます。
登録免許税は、不動産の所有権移転や抵当権の抹消に伴う登記に必要な税金です。
抵当権の抹消は1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
司法書士への依頼料を含めると、実際の登記費用は数万円になることがあります。

消費税について

任意売却する際は、売却代金に消費税も課されるのか気になるところでしょう。
事業主が所有している不動産を売却する場合、売却代金に消費税がかかります。
ただし、建物の売却には消費税が適用されますが、土地の売却には消費税はかかりません。
個人が所有する不動産を売却する際には、基本的に消費税はかかりません。
例外として、賃貸物件など収益を目的とした物件を売却する場合は、事業性が認められ、消費税がかかる可能性があります。
そのほかにも、任意売却の際は、仲介手数料や司法書士への報酬などの諸費用がかかります。
これらの費用には消費税が含まれる場合があるため、総コストの計算には注意が必要です。

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任意売却時にかかる税金!譲渡所得税がかからないケースとは?

任意売却時にかかる税金!譲渡所得税がかからないケースとは?

前述のとおり、任意売却で譲渡所得税がかかるかどうかは、売却によって生じる利益(譲渡所得)に基づきます。
また、特例の適用により譲渡所得税がかからないケースもあります。
譲渡所得税がかからないケースとかかる場合の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税がかからないケース

譲渡所得税は売却で利益が出た際に適用されますが、任意売却では不動産価値が下落していることが多く、売却価格が住宅ローン残債を下回ることが一般的です。
この場合、売却益が生じないため、譲渡所得税は発生しません。
また、マイホームの売却で利益が出た場合、最大3,000万円の特別控除が利用可能です。
任意売却においても、居住用の不動産を売却する場合はこの控除が適用できる可能性があります。
たとえば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、特別控除が適用されると売却益は0となるため、譲渡所得税はかかりません。
ただし、特別控除を適用するにはいくつかの条件があります。
たとえば、住まなくなってから3年経過する前に売却することや親子や親族間などの取引ではないことなどが条件として挙げられます。
任意売却の場合、強制換価等による特例も適用可能です。
債務超過や債務の返済困難な状況で不動産を売却する場合、特定の所得税が非課税になる特例があります。
強制換価等による特例は、経済的困難な状況にある債務者を救済するための措置です。

譲渡所得税がかかる場合

特例の適用条件にせず、譲渡所得が発生する場合は、いくら税金がかかるのかも気になりますよね。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費とは、不動産の購入代金や購入時にかかった仲介手数料などが挙げられます。
領収書を紛失したなどで取得費が不明の場合は、売却代金の5%が取得費になります。
建物については、取得費から築年数に応じた価償却費を差し引く計算が必要です。
譲渡費用とは、今回の任意売却にかかった仲介手数料や測量費などの費用が該当します。
譲渡所得税の税率は、以下のとおりです。

  • 短期譲渡所得(所有期間が5年以下):39.63%(所得税 30.63% 住民税 9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間が5年を超える):20.315%(所得税 15.315% 住民税 5%)

上記の所得税には、復興特別所得税が含まれます。

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税金を滞納している場合でも任意売却できる?

税金を滞納している場合でも任意売却できる?

税金の滞納がある場合でも、適切な交渉と計画により任意売却は可能です。
しかし、行政との協議や売却活動の迅速化、金融機関との効果的な交渉が重要です。

税金滞納の状況と任意売却の可能性

住宅ローンの返済が困難な場合、固定資産税や住民税など、他の税金の支払いも困難になることがあるでしょう。
税金の滞納は、不動産の売却に影響を与えます。
滞納している税金の額が大きい場合、行政による不動産の差し押さえが発生する可能性があるからです。
差し押さえられた不動産は、その状態が解消されない限り市場で売却することができません。
不動産の差し押さえを解除するためには、行政との交渉が不可欠です。
この交渉では、売却を通じて滞納している税金を含む債務を清算できるかが重要なポイントとなります。
そのため、行政に対しては、任意売却後における滞納している税金の返済計画を提示する必要があります。
滞納している税金を売却代金から捻出できるのであれば、差し押さえは解除される可能性が高いです。
また、任意売却をするには、行政と適切なコミュニケーションを取ることが大切です。
役所からの連絡には、適切にかつ迅速に対応しましょう。
連絡を無視すると、不動産売却の許可が得られない可能性が高まります。

任意売却の成功のために

住宅ローンや税金の滞納が続くと、強制競売に進むリスクがあります。
強制競売になってしまうと、市場価格よりも低い価格での売却となることが多いです。
また、売却条件や物件から退去する時期などの選択権も失われます。
そのため、任意売却は強制競売がなされる前に迅速に進める必要があります。
スムーズに売却するには物件情報の公開や購入希望者との価格交渉が鍵です。
なお、売却成立までには通常売り出してから3~4か月を要します。
任意売却は、住宅ローンの債務や法律に関する知識が重要であり、円滑な交渉が成功の鍵となります。
したがって、任意売却の経験が豊富な不動産会社に相談することが大切です。

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まとめ

任意売却においても、売却前に税金の扱いについてしっかりと確認することが重要です。
特例を適用すれば譲渡所得税がかからないケースもありますが、特別控除の適用条件や強制換価等による特例の適用基準は複雑なため、まずは不動産会社にご相談ください。
とくに、税金を滞納している場合は、行政と交渉する必要があります。
宇部市の不動産売却ならハウスドゥ!宇部店へ。
価値ある住まいと暮らしを提案いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。


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