収益物件における売却時の査定方法とは？影響するポイントや注意点も解説

収益物件を売却する場合、適正価格で売り出すために、まず査定に出すことから始めます。
不動産の査定にはいくつかの種類があるため、その方法を知っておくことが大切です。
今回は収益物件における査定方法の種類や影響するポイント、注意点について解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で、収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件を売却する際の査定方法の種類

まずは、収益物件を売却する際の査定方法の種類について解説します。

種類1：原価法

種類としてまず挙げられるのが、原価法です。
原価法は土地や建物の再調達原価をもとにし、評価額を算出する方法となります。
再調達原価とは、売却する予定の不動産を新築したり土地を造成したりする場合、今のタイミングでいくらになるかを考えた原価のことです。
算出した原価から建築後の経過年数に応じ、価値が低下したぶんの価格を差し引き、現在の評価額を考えます。
また、再調達原価には、下記の2つの種類があります。

• 直接法
• 間接法

直接法の場合、売却予定の土地や建物を精査し、同じような工事をおこなった場合、どれくらいの費用がかかるのかを計算します。
間接法は類似物件（エリアや築年数、間取りなどが似ている物件のこと）などを参考にし、原価を求める方法です。

種類2：収益還元法

収益還元法も、査定方法の種類のひとつです。
収益還元法とは、収益性に着目し、そこから現在の価格を求める方法です。
売却したい収益物件が、将来どのくらいの利益を生むかを考え、査定額を算出します。
収益還元法には、下記の2つの種類があります。

• 直接還元法
• DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法

直接還元法の場合、以下の計算式を用います。
不動産の価格=1年間で得られる純収益（家賃収入から経費をマイナスした純粋な利益）÷還元利回り（収益物件から得られる投資利回り）
DCF法とは、将来得られるであろう利益と、売却時の予想価格を現在の価格に置き換えて割引し、その合計額を算出する方法です。
将来得られる利益は正確なものではないため、現在の価格から割引くことになります。

種類3：取引事例比較法

種類として、取引事例比較法も挙げられます。
取引事例とともに、地域差や売っていたタイミング、特別な事情などを含めて考え査定をおこなう種類です。
類似物件をどのくらい多く集められるかによって、査定の精度が変わる可能性があるでしょう。
取引比較事例法で算出した査定結果は、比準価格と呼ばれます。

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収益物件の売却で査定額に影響を与えるポイント

続いて、収益物件の売却で、査定額に影響を与えるポイントについて解説します。

影響するポイント1：入居率

影響するポイントとしてまず挙げられるのが、入居率です。
入居率の高い収益物件は、査定額も高くなる傾向にあります。
賃貸経営をおこなううえで、もっともリスクなのが空室になることです。
空室が多ければ、その分家賃収入を得られないため、赤字になってしまうこともあります。
満室の状態なら、購入後すぐに家賃収入を得ることが可能です。
入居率の高い物件は、それだけでプラスの評価を得ることができます。
ただし、現在の入居率ではなく「1年間でどのくらいの入居率を維持できていたか？」といったポイントを重視する買主も少なくありません。
売却時に家族や知人などに一時的に入居してもらい、不正に入居率を上げているケースがあるからです。
そのため、1年間の入居率を忘れないよう、残しておきましょう。

影響するポイント2：築年数

築年数も、影響するポイントのひとつです。
一般的には、築年数が古い物件より、新しい物件のほうが高く評価されます。
新築の場合、設備や外観が綺麗なのはもちろん、長い期間賃貸経営をおこなうことが可能です。
そのため、投資が初めての方からも好まれやすいと言えます。

影響するポイント3：住環境

住環境の良し悪しも、影響するポイントのひとつです。
良好な住環境の場合、査定額が高くなる可能性があります。
住環境の良し悪しを決めるポイントは、下記のとおりです。

• 閑静な住宅街
• 学校や幼稚園が近くにあり子育てしやすい
• 大型商業施設が徒歩圏内にあり、利便性が高いなど

反対に、嫌悪施設が近くにあるなど住環境が悪い場合、査定額が下がる恐れがあります。

影響するポイント4：人気の設備が整っている

人気の設備が整っている収益物件の場合、高い評価を期待できます。
人気が高い主な設備は、下記のとおりです。

• オートロックや監視カメラなどの防犯設備
• 食器洗い乾燥機や浴室乾燥機
• 床暖房
• 無料のWi-Fi
• 宅配ボックスなど

設備の良し悪しは、住み心地や入居率にも影響します。

影響するポイント5：日当たりや眺望

日当たりや眺望の良い住まいは、老若男女問わず人気があります。
バルコニーから花火や海が見えたり、眺望が良かったりする場合、高い査定結果が出るかもしれません。
とくに南向きは1日中部屋が明るくなり、洗濯物も乾きやすいため、東向きや西向きの物件より高く評価されるでしょう。

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収益物件を売却する際の査定時の注意点

最後に、収益物件を売却する際の査定時の注意点について解説します。

注意点1：資産価値が下がる前に売る

注意点としてまず挙げられるのが、資産価値が下がる前に売ることです。
建物には寿命があり、それを超えてしまうとなかなか買主が見つかりにくくなります。
収益物件においても、築年数の経過とともに、外観や室内の状態も悪くなっていくでしょう。
そのため、退去者が出るたびに、家賃を値下げせざるを得ない状況になる可能性があります。
手元に残すお金を少しでも多くするためには、高く売れるタイミングで売ることがポイントです。

注意点2：個人で査定額を算出するのは難しい

個人で査定額を算出するのは難しいことも、注意点のひとつです。
先述した査定方法の計算式を用いれば、おおよその金額を算出することができます。
しかし、正確な価格を算出するためには、過去の取引事例や需要の有無、そのときの社会情勢などを踏まえなくてはなりません。
そのため、売却時は不動産会社に査定をご依頼ください。

注意点3：必要経費を知っておく

必要経費を知っておくことも、注意点のひとつです。
土地や建物を売る場合、買主から支払われたお金がそのまま手元に残るわけではありません。
税金や手数料などを差し引き、残ったお金が売却益となります。
主な費用は、下記のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税や登記費用などの税金
• ハウスクリーニングや鍵の交換費用など
• 譲渡所得税

売却金額によっては、大きな支出となるので注意が必要です。
また、譲渡所得（利益）が生じた際は、その金額に対する譲渡所得税も発生します。
不動産という金額が大きい財産を売却するため、譲渡所得税も高額になる可能性があるでしょう。
収益物件を売る際は、経費だけでなく、そのあとにかかる税金についても理解を深めておく必要があります。

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まとめ

収益物件の査定方法には、いくつかの種類があります。
入居率や人気の設備の有無、日当たりや眺望の良し悪しなどが、査定に影響します。
資産価値が下がる前に売ることや、個人で査定額を算出するのは難しいことなどが注意点です。
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