リースバック契約とは？自主退去と強制退去についても解説

自宅を売却しても住み続けることができる「リースバック」ですが、住宅ローンの返済が苦しい場合にも利用することができます。
しかし、契約によっては更新できないケースもあるため、契約前に概要や退去となるケースを把握しておくと良いでしょう。
そこで、リースバックにおける2種類の賃貸借契約についてや、自主退去と強制退去の違いを解説します。
山口県宇部市・山口県山陽小野田市で、住宅ローンの返済が苦しいと感じていらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの賃貸借契約の種類とは？

リースバックには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの賃貸借契約の種類があります。
契約によっては更新できないケースもあるため、契約時には慎重に判断しなければなりません。
ここでは、リースバックの仕組みと2種類の賃貸借契約について解説します。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却し資金を得て、その後は賃貸人として家賃を支払いながら住み続ける仕組みのことです。
住宅ローンの返済が苦しい場合や、まとまった資金が必要な場合などに活用されています。
また、自宅を売却してもそのまま住み続けることができるというメリットがあります。

2種類の賃貸借契約

リースバックでは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があるため、それぞれの契約内容についてご説明します。
普通借家契約
普通借家契約の特徴は、契約期間が満了しても更新可能な点です。
つまり、従前と同じ契約内容で契約を継続させることができます。
借主が契約更新を申し出れば、原則として貸主はそれを拒絶することはできません。
定期借家契約
定期借家契約の特徴は、賃貸借契約が満了すると更新ができない契約になります。
更新ができないため、借主が更新したい旨を伝えても退去せざるを得ません。
ただし、定期借家契約の場合は再契約を結ぶことは可能です。
再契約と更新は混同しがちですが、意味が全くことなるため注意しましょう。
再契約とは、従来の条件とは関係なく、新たな条件で契約を結ぶことです。
たとえば、再契約では従前の契約よりも賃料をアップすることも可能なのです。
また、あくまでも主導権は貸主側にあるため、借主が再契約を望んでも貸主がそれを拒否すれば再契約することはできません。
このように契約内容が異なるため注意が必要です。

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リースバックの契約後に自主退去はできる？

リースバックの契約途中で、何らかの理由により退去したいといったケースもあるでしょう。
自主退去したい場合は、契約の途中でも退去することはできるのでしょうか。
ここからは、どのようなときに自主退去するのか、また自主退去は可能なのかについて解説します。

自主退去するときはどんなとき？

退去のタイミングには、「契約が切れるとき」「契約の途中」「強制退去」の3つのパターンが考えられます。
通常は、契約期間が終了すると同時に退去するのが一般的です。
しかし、契約途中でも自ら退去を考えるケースもあります。
たとえば、以下のような場合です。

• 家賃の支払いが苦しい
• 今よりも好条件の物件が見つかった
• 自宅を買い戻す予定がない

リースバック契約の家賃は、周辺の相場よりも割高になる傾向があります。
そのため、もっと安くて好条件の物件が見つかれば、そちらに引っ越ししたいと考えるかもしれません。
また、リースバックでは将来家を買い戻すことができるといった特徴があります。
しかし、買い戻すには売却時よりも高くなるケースがほとんどです。
買い戻すことはない場合は、金銭面の負担を減らすためにも早めに退去したほうがメリットといえるかもしれません。

リースバックの契約途中でも自主退去は可能

結論からいえば、賃貸借契約の途中であっても自主退去することは可能です。
賃貸借契約書に中途解約できる旨の条項が入っているのが一般的だからです。
ただし、中途解約条項がない場合もあるため、確認してみることをおすすめします。

中途解約条項がなくても合意解除により退去は可能

賃貸借契約書に、たとえ中途解約条項がない場合でも、貸主・借主の双方が合意すれば契約解除することは可能です。
これは「合意解除」と呼ばれる解除方法です。
また、更新がない定期借家契約の場合、面積が200㎡未満の建物であれば、中途解約条項がなくても借主のやむを得ない事情があれば中途解約することができます。
やむを得ない事情とは、建物を生活の拠点とすることが困難な状況になったようなケースです。
たとえば長期の海外留学、倒産やリストラによる家賃支払いの困難、リストラなどによる転職が原因で転居するような場合です。
なお、自主退去を希望する際は、どのくらい前から告知が必要なのか事前に確認しておくと良いでしょう。

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リースバックで強制退去となるケース

リースバックで退去するタイミングの1つに強制退去があります。
借主が退去を希望していない場合でも、貸主側から強制退去を求められることがあるため注意が必要です。
ここでは、強制退去となるケースを解説します。

ケース1：家賃を3か月以上滞納している場合

家賃を3か月以上滞納した場合は、契約形態にかかわらず強制退去となる可能性があります。
滞納すると、まずはリースバック会社から書面や電話、訪問によって督促がおこなわれます。
内容証明郵便による催促手続きがおこなわれても滞納が続く場合は、解除事由が成立し強制退去の流れで進みます。
このように、何度も催促があったにもかかわらず家賃を支払わなかった場合は、強制退去となる可能性が高いことを理解しておきましょう。

ケース2：定期借家契約で再契約を拒否された場合

前述したように、定期借家契約は更新がありません。
そのため、契約期間が終了してもそのまま住みたい場合は、再契約する必要があります。
しかし、貸主が再契約を拒んだ場合は、借主は退去せざるを得ません。
このように、定期借家契約は必ずしも再契約できるとは限らないため、契約する際は注意が必要です。

ケース3：賃貸借契約に違反した場合

賃貸借契約に違反した場合は、強制退去させられる可能性があります。
たとえば、近隣への騒音や悪臭、無断転貸、ペットによるトラブルなどです。
このような行為は契約上禁止されているため注意が必要です。
なお、違反が判明すると裁判所へ強制退去を申し立て、請求が認められると強制退去しなくてはなりません。

ケース4：建物の状態が悪化した場合

経年劣化や自然災害により建物の状態が悪化し、被害が及ぶ恐れがある場合は、貸主から強制退去を求められる可能性があります。
なぜなら、建物の瑕疵によって入居者が怪我をした場合、所有者が賠償しなければならないためです。
このように、建物の老朽化など状態が悪い場合は、強制退去となるケースがあることも理解しておきましょう。

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まとめ

リースバックの賃貸借契約には、更新制度がある「普通借家契約」と、更新ができない「定期借家契約」の2種類があります。
売却後も長期的に住み続けることを希望している場合は、更新できる普通借家契約を選択すると良いでしょう。
ただし、3か月以上滞納した場合や契約違反が判明した際は、強制退去となる可能性があるため注意が必要です。
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